Gemeenschappelijke laadinfrastructuur in de parking van de VME. Wie eerst?

Op elke algemene vergadering horen we vandaag de vraag naar de installatie van laadpalen. De elektrificatie van het wagenpark zit in een stroomversnelling: als bedrijfswagen zijn in de toekomst enkel elektrische wagens nog fiscaal interessant, en met de stijgende brandstofprijzen zijn ook meer en meer particulieren geneigd om de stap te zetten naar een elektrische wagen. Elke VME zoekt samen met de syndicus naar een toekomstbestendig antwoord op de vraag naar laadpalen. Er zijn echter nog wel wat obstakels te overwinnen en vragen te beantwoorden.

Ieder zijn laadpaal

Eigenaars van een modern appartement in de stad verwachten comfort. Daar hoort ook gemakkelijke toegang tot een laadpaal bij. Niemand wil na een zware werkdag nog op zoek gaan naar een vrije laadpaal ergens langs de openbare weg. Men wenst een laadpaal op de eigen staanplaats aan het appartement.

De Tijd interviewde Tom Van Campenhout, bestuurder van 03beheer, rond het actuele vraagstuk van de laadpaal. Lees hier het volledige interview.

In de praktijk niet zo eenvoudig

Om een eigen laadpaal te plaatsen zou een mede-eigenaar zelf kabels kunnen aanleggen van de privé-meter tot aan de staanplaats. De wet op de mede-eigendom staat dit onder bepaalde voorwaarden toe. In de praktijk is dat echter niet zo eenvoudig.

  • De kosten lopen hoog op. Meestal zijn er tientallen meters kabel nodig. Kabels passeren vaak ook brandwerende compartimenten die achteraf opnieuw correct moeten worden afgedicht.
  • Netwerkbeheerders zijn niet altijd bereid om een meter te verzwaren voor plaatsing van een individuele laadpaal.
  • Als een laadpaal samen met huishoudtoestellen zoals fornuizen, ovens of droogkasten werkt, kunnen de piekvermogens hoog zijn. Bij een slimme meter kan de vaste kost bij zulke piekwaarden erg hoog oplopen.
  • Vele VME ’s zijn bezorgd over een kluwen van leidingen. Bij problemen (brand, kortsluiting, storingen op datakabels…) is het vaak erg moeilijk om een schuldige aan te duiden. Bij gebrek aan bewijs draait de ganse VME dan op voor bepaalde kosten.
  • Van zodra in een gebouw meerdere individuele laadpalen werden geplaatst dreigt het beschikbare vermogen voor bijkomende laadpalen opgebruikt te zijn en vallen andere mede-eigenaars die een laadpaal wensen te plaatsen uit de boot.

De syndicus zoekt antwoorden

Om dit alles te voorkomen raadt 03beheer de door haar beheerde VME ‘s aan om zelf te voorzien in een degelijke, ‘future-proof’ basisinfrastructuur en de noodzakelijke, bijkomende brandpreventiemaatregelen die door de Steden en de Gemeenten (zullen) worden opgelegd (en wellicht nog zullen worden uitgebreid).

Bedrijven zoals Pluginvest, Stroohm, Blue Corner etc… bieden heel goede oplossingen aan voor collectieve laadsystemen. Er dient dan voorzien te worden in een nieuwe, bijkomende gemeenschappelijke elektriciteitsmeter waarop zij een vlakbandkabel aansluiten. De vlakbandkabel biedt de mogelijkheid om met een laag vermogen een optimaal laadvermogen te creëren. Deze wordt over de volledige omtrek van de garage geplaatst en ter hoogte van elke parking kan elke mede-eigenaar dan een privatief laadpunt aansluiten. Bijkomend zullen ze naast een internetaansluiting, een basisstation met load-balancing systeem voorzien. Een LBS zorgt ervoor dat het beschikbare vermogen zo optimaal mogelijk wordt verdeeld en benut door de aanwezige afnemers.

03beheer probeert dus binnen de mate van het mogelijke antwoord te bieden op de vragen van mede-eigenaars en VME ’s maar ondervindt hier wel bepaalde moeilijkheden.

  • De technologie van elektrische wagens en laadpalen is relatief nieuw en kent momenteel een enorme expansie. Veel leveranciers en installateurs zijn overbevraagd. Hierdoor is het moeilijk om op korte termijn offertes te krijgen voor een gemeenschappelijke laadinfrastructuur. Als syndicus vragen we in het belang van de mededinging over het algemeen meerdere offertes op. Terwijl het in deze dossiers al moeilijk genoeg is om één volledig afgewerkte offerte te bekomen. Veel aanbieders rekenen ook een studiekost aan voor de opmaak van een offerte.
  • Aanbieders schrikken soms ook terug voor de complexiteit van een VME als klant. Het is zo dat binnen een VME beslissingen niet snel van de ene op de andere dag genomen kunnen worden. Een aanbieder dient ook rekening te houden met meerdere aanspreekpunten. De gemeenschappelijke infrastructuur staat immers los van de privatieve laadpalen waardoor er contracten met mede-eigenaars én met VME ’s dienen afgesloten te worden. Sommige aanbieders met een overvol orderboekje kiezen dan vaak voor de eenvoudigste weg en geven de voorkeur aan particuliere gebouwen, bedrijven en investeerders.

Nog geen specifieke wetgeving

Vragen rond brandveiligheid van laadpalen zijn voorlopig moeilijk te beantwoorden, bij gebrek aan specifieke wetgeving. De voorschriften worden bepaald door de lokale overheden (steden en gemeenten) en brandweerkorpsen.

Antwerpen kent bijvoorbeeld nog geen verplichte regelgeving, enkel een advies: de stad raadt aan om in de onmiddellijke omgeving van de centrale bedieningspost of in de hoofdingang van de parking een schakelaar te voorzien die de voeding van ieder laadstation/laadpaal voor elektrische voertuigen kan uitschakelen. De brandweer raadt bijkomend af om in overdekte parkings snellaadpalen/ snellaadstations (DC) te voorzien.

Gezien de snelle opmars van elektrische wagens mogen we verwachten dat er in de nabije toekomst bijkomende regelgeving zal komen. Dat is zeker nodig. Veel eigenaars vrezen dat er een verbod zal komen op laadpalen in ondergrondse parkings. Met een overheid die er in de steden alles aan doet om de wagen zoveel mogelijk uit het straatbeeld te bannen, lijkt de beslissing om alle wagens opnieuw op straat te laten opladen op het eerste zicht contradictorisch. Niettemin is die vrees de belangrijkste reden voor veel VME’s om de beslissing rond laadpalen uit te stellen.

Alle mede-eigenaars aan boord?

Veel eigenaars dringen bij de VME aan op een snelle aanpassing van de infrastructuur. Zij wensen comfort voor hun elektrische wagen en willen zo snel mogelijk een future-proof oplossing voor hun vastgoed-investering.

Andere eigenaars zijn helemaal nog niet geïnteresseerd in de aankoop van een elektrische wagen. Zij beschouwen elke extra investering in basisinfrastructuur als nutteloos.

In de praktijk stellen we vast dat het in de meeste gebouwen zeer moeilijk is om de twee derde meerderheid te halen die nodig is om deze werken goed te keuren. In sommige nieuwbouwprojecten met een mix van jonge mede-eigenaars en investeerders zien we dat dit wel vlot lukt.

Op wetgevend niveau wordt er blijkbaar wel aan gedacht om voor dit type van “groene investeringen” een meerderheidsvereiste van + 50 % te voorzien zoals ook het geval is voor wettelijk verplichte werken.

De evolutie naar een elektrisch wagenpark is alleszins ingezet. Elk gebouw dat op termijn een zeker comfortniveau wil behouden zal op een bepaald moment de investering in laadinfrastructuur moeten doen.

03beheer houdt de vinger aan de pols en brengt u regelmatig de laatste stand van zaken rond de vraag naar laadpalen in appartementsgebouwen. Lees ook de artikels Ieder zijn laadpaal en Mede-eigenaars mogen niet lukraak een laadpaal installeren.


Collectief laadpalensysteem: hoe verrekenen naar elke mede-eigenaar?

  • De energieleverancier factureert het gemeten verbruik van de nieuwe meter aan de VME. De nieuwe meter wordt exclusief gebruikt voor de laadpalengrid.
  • De laadpaalbeheerder, de firma die de laadpalengrid plaatst en het systeem beheert, factureert aan elke mede-eigenaar het eigen opgemeten verbruik (gemeten aan de laadpaal van elke mede-eigenaar).
  • De laadpaalbeheerder stort elke maand het bedrag van het verbruik terug aan de VME. De VME bepaalt het eenheidstarief. Dit tarief zal altijd hoger zijn dan het aangerekende markttarief om te vermijden dat de VME meer aan de energieleverancier zou betalen dan ze ontvangen heeft van de individuele mede-eigenaars. Het is erg belangrijk dat de syndicus nauw overlegt met de energieleverancier over dit tarief. Er mogen immers geen tekorten ontstaan.
  • Het is op deze manier de bedoeling dat er elk jaar een overschot in de afrekening zit. Dit bedrag is ten gunste van alle mede-eigenaars die bijgedragen hebben aan de basisinfrastructuur.