Op 24 mei ll. keurde de Vlaamse regering een hervorming van de woningkwaliteitsnormen definitief goed. De wijziging van de wet op dakisolatie was één van de hoofdpunten. Deze wijziging heeft enkele belangrijke gevolgen voor de verenigingen van mede-eigenaars.
03beheer heeft de voorbije jaren veel werk verricht om de plaatsing van isolatie op daken van appartementsgebouwen voor te leggen op algemene vergaderingen en ondertussen zijn veruit de meeste daken daardoor conform met de huidige isolatienorm.
Nu werd er door de overheid een uitzonderingsmogelijkheid geïntroduceerd: vanaf 1 januari 2020 wordt het EPC-kengetal van een appartement een belangrijk element. Als de EPC-waarde voldoende is, is dakisolatie niet meer noodzakelijk.
Een VME heeft echter geen zicht op de individuele EPC scores. Dit betekent dat wanneer een VME beslist om een dak niet te isoleren en bij verkoop of verhuur van een appartement blijkt dat de EPC score onder de norm zit, de eigenaar de VME alsnog kan verplichten om het dak te isoleren. 03beheer zal in gebouwen die weinig geïsoleerd zijn, dus nog steeds adviseren om dakisolatie te voorzien.
Vanuit het standpunt van de VME blijft een dakisolatie een heel goede investering. De EPC score van elk appartement wordt immers bepaald door de aanwezigheid van dakisolatie. Deze score wordt steeds belangrijker bij het bepalen van de verkoopwaarde van een appartement. Bijkomend zorgt een goede isolatie van de gebouwschil, en in grote mate de isolatie van het dak, voor een globale vermindering van de verwarmingskost. We nemen de dakrenovatie van assistentie woningen Residentie Lindenhof als voorbeeld.
Het belang van een architect
Naar aanleiding van de wet op mede-eigendom en de zeer complexe situatie van de daken, stelde men hier een architect aan. Die deed de nodige inspecties en stelde een lastenboek samen. Vervolgens vroeg hij diverse offertes op bij degelijke en professionele dakwerkers.
Op regelmatige tijdstippen organiseerde men ook werfvergaderingen met de architect, de syndicus en de raad van mede-eigendom. Voor projecten in de orde van Residentie Lindenhof was dit van het grootste belang.
Energiebezuiniging
Men koos hier voor een type isolatie (100 mm en R-waarde van 4,5) dat voor een lager energieverbruik zorgt. Dat resulteerde voor Residentie Lindenhof met haar 114 appartementen, meteen tot een hele bezuiniging. Zo verdient de investering zichzelf op korte tijd terug.
Eandis-premie en belastingvoordeel
Bovendien heeft de gemeenschap van Lindenhof recht op een Eandis-premie. Dit omdat het eerste voorschot voor de isolatiewerken al in 2016 betaald werd.
Door deze premie kan elke mede-eigenaar genieten van een fiscaal voordeel in zijn personenbelasting.
10-jarige aansprakelijkheid
Residentie Lindenhof ging niet alleen voor de dak-isolatiewerken, maar liet ook meteen de schouwen bekleden, de dakkoepels vernieuwen en de verouderde regenafvoer systemen vervangen. Ook hiervoor deed men een beroep op een geregistreerde dakwerker.
Deze globale aanpak zorgde ervoor dat er geen infiltratie meer mogelijk was via bovendeks metselwerk tot onder de waterdichting. Daardoor kan de VME zich, bij eventuele lekken, in elk geval beroepen op de 10-jarige aansprakelijkheid.
Laat ons hier spreken van een ‘waterdichte’ garantie.
Weinig gebreken
Zoals gebruikelijk werden op het einde van de werkzaamheden alle zichtbare gebreken genoteerd die de aannemer moet oplossen alvorens de definitieve oplevering plaats vindt. Hij heeft daar doorgaans een jaar de tijd voor.
Gezien de architect de werken zeer nauwkeurig opvolgde, werden eventuele fouten snel bijgestuurd. De lijst met gebreken, gehecht aan het P.V. van voorlopige oplevering, bleef dus beperkt.
Versoepelde sancties bij niet-naleving
Men stelde dus dat tegen volgend jaar alle platte daken van residentiële gebouwen moesten voldoen aan de wetgeving omtrent isolatie. Bij het niet naleven ervan zouden, na inspectie, strafpunten worden toegekend.
Een woning of appartement in een gebouw dat niet over de vereiste dakisolatie beschikt, zou meteen als ongeschikt verklaard kunnen worden. Gevolg: het gebouw zou niet meer verhuurd mogen worden. Ook de appartementen die niet onder het dak gelegen zijn.
Dit wordt dus vanaf 1 januari 2020 versoepeld. Het EPC-kengetal wordt dan een belangrijk element. Als het voldoende laag is, zullen er geen strafpunten toegekend worden, ook al ontbreekt de dakisolatie.