Wanbetalers zijn een groot probleem bij het beheer van appartementsgebouwen. Vooral bij een mede-eigendom met een beperkt aantal kavels, kan het in gebreke blijven van één mede-eigenaar dramatische gevolgen hebben voor de overige mede-eigenaars. Zij moeten het tekort van de wanbetaler namelijk (tijdelijk) opvangen. Wat zijn dan de invorderingsmogelijkheden voor de syndicus?
De wet op de mede-eigendom biedt mogelijkheden.
Omdat de syndicus niet over voldoende wapens beschikt om dit probleem op te lossen, wil de wet van 18 juni 2018 de invordering van de volledige achterstallen zoveel mogelijk waarborgen.
Handelingsvermogen van de syndicus.
De wet stelt expliciet dat de syndicus ‘alle gerechtelijke- en buitengerechtelijke maatregelen kan nemen voor de invordering van de lasten’.
Dit definieert duidelijk dat de syndicus initiatieven mag nemen om een snelle en efficiënte invordering te waarborgen. Dat is in het belang van de andere mede-eigenaars.
Hoofdelijkheid tussen naakte eigenaar en vruchtgebruiker.
De wet stelt ook uitdrukkelijk dat alle titularissen van zakelijke rechten hoofdzakelijk gehouden zijn tot betaling van de lasten. De syndicus kan dus een beroep doen op de hoofdelijkheid tussen de naakte eigenaar en de vruchtgebruiker.
Voorrecht voor de vereniging van mede-eigenaars.
De wetgever maakt de vereniging van mede-eigenaars tot bevoorrechte schuldeiser. Daarmee wordt tegemoetgekomen aan een wens die al decennia leeft binnen de sector.
Het voorrecht voor de vereniging van mede-eigenaars staat als volgt in de Hypotheekwet:
“De schuldeisers, op onroerende goederen bevoorrecht, zijn: (…) De vereniging van mede-eigenaars is, op de kavel in een gebouw of groep van gebouwen voor de bijdragen verschuldigd met betrekking tot deze kavel. Dit voorrecht is beperkt tot de bijdragen van het lopende boekjaar en het eraan voorafgaande boekjaar. Het neemt rang na het voorrecht van de gerechtskosten, bepaald in artikel 17, het voorrecht bepaald in artikel 114 van de wet van 4 april 2014 betreffende de verzekeringen en de eerder ingeschreven voorrechten”.
Het voorrecht geldt ‘voor de bijdragen verschuldigd met betrekking tot deze kavel’.
Daarmee worden de bijdragen waar het voorrecht op rust bedoeld. Het voorrecht is beperkt in de tijd ‘tot de bijdragen van het lopende boekjaar en het eraan voorafgaande boekjaar’.
Over wat exact onder ‘bijdragen’ begrepen wordt, zijn de parlementaire voorbereidingen niet duidelijk. Ruim geïnterpreteerd zouden zowel bijdragen in het werkkapitaal als buitengewone lasten met oproepen tot reservekapitaal bevoorrecht zijn. Ingevolge het stilzwijgen van de wetgever op het vlak van de interesten in de Hypotheekwet, valt het aan te raden om een restrictieve interpretatie te hanteren. De interesten zouden dan niet onder het voorrecht vallen.
- De vereniging van mede-eigenaars is de titularis van het voorrecht.
- Het voorrecht rust op ‘de kavel in een gebouw of groep van gebouwen voor bijdragen verschuldigd met betrekking tot deze kavel’. Kavel is het privatief gedeelte met de daaraan verbonden quotiteiten in de gemene delers.
- Het voorrecht van de vereniging van mede-eigenaars kan omschreven worden als een stil voorrecht. Het is niet aan publicatie onderhevig en er moeten geen bijzondere formaliteiten vervuld worden.
- Het voorrecht van de gerechtskosten betreffende de verzekeringen en de eerder ingeschreven voorrechten is prioritair. Er kan dus worden afgeleid dat het nieuwe voorrecht voorrang heeft op de hypothecaire schuldeisers.