Op elke algemene vergadering horen we vandaag de vraag naar de installatie van een laadpaal. De elektrificatie van het wagenpark zit in een stroomversnelling. Momenteel zijn alleen full electric bedrijfswagen fiscaal interessant
Ook meer en meer particulieren zijn geneigd om de stap te zetten naar een elektrische wagen. De actieradius van de meeste modellen is aanvaardbaar en de lage onderhoudskosten doen velen overstag gaan.
Elke VME zoekt samen met de syndicus naar een toekomstbestendig antwoord op de vraag naar laadpalen. Toch zijn er nog wel wat obstakels te overwinnen en vragen te beantwoorden.
Ieder zijn laadpaal
Eigenaars van een modern appartement in de stad verwachten comfort. Daar hoort ook gemakkelijke toegang tot een laadpaal bij. Niemand wil na een zware werkdag nog op zoek gaan naar een vrije laadpaal ergens langs de openbare weg. Men wenst een laadpaal op de eigen staanplaats aan het appartement.
De Tijd interviewde Tom Van Campenhout, bestuurder van 03beheer, rond het actuele vraagstuk van de laadpaal. Lees hier het volledige interview.
In de praktijk niet zo eenvoudig
Een mede-eigenaar die een eigen laadpaal wil plaatsen, zou zelf kabels kunnen aanleggen van de privé-meter naar de staanplaats. Veel eigenaars denken dat de wet op de mede-eigendom dit onder bepaalde voorwaarden toestaat. Tijdens de vorige regering werd dit ontkend in een parlementair antwoord van toenmalig minister Van Quickenborne. In de praktijk blijkt het dus minder eenvoudig, en mag de VME hier wel degelijk toestemming voor weigeren.
Bij plaatsing van individuele bekabeling lopen de kosten bovendien snel op. Meestal zijn er tientallen meters kabel nodig. Kabels passeren vaak ook brandwerende compartimenten die achteraf opnieuw correct moeten worden afgedicht. Netwerkbeheerders zijn niet altijd bereid om een meter te verzwaren voor plaatsing van een individuele laadpaal.
Als een laadpaal samen met huishoudtoestellen zoals fornuizen, ovens of droogkasten werkt, kunnen de piekvermogens hoog zijn. Door wijzigingen in het tariefbeleid van de netwerkbeheerders worden hoge piekvermogens financieel afgestraft en wordt een hogere netvergoeding geëist.
Vele VME ’s zijn bezorgd over een kluwen van leidingen. Bij problemen (brand, kortsluiting, storingen op datakabels…) is het vaak erg moeilijk om een schuldige aan te duiden. Bij gebrek aan bewijs draait de ganse VME dan op voor bepaalde kosten.
Van zodra een gebouw beschikt over meerdere individuele laadpalen, dreigt het beschikbare vermogen voor bijkomende laadpalen opgebruikt te zijn en vallen andere mede-eigenaars die een laadpaal wensen te plaatsen uit de boot.
De syndicus zoekt antwoorden
Om dit alles te voorkomen raadt 03beheer de door haar beheerde VME ‘s aan om zelf te een degelijke, ‘future-proof’ basisinfrastructuur te regelen en om te investeren in de noodzakelijke, bijkomende brandpreventiemaatregelen. Op dit moment zijn er weinig brandvereisten opgelegd. De verwachting is wel dat overheden op korte termijn strengere eisen zal opleggen.
Bedrijven zoals Blink Charging, Pluginvest, EWP en LoadtoGo etc… bieden heel goede oplossingen aan voor collectieve laadsystemen. Ze voorzien een nieuwe, bijkomende gemeenschappelijke elektriciteitsmeter waarop zij een vlakbandkabel aansluiten. De vlakbandkabel biedt de mogelijkheid om met een laag vermogen een optimaal laadvermogen te creëren. Deze wordt over de volledige omtrek van de garage geplaatst en ter hoogte van elke parking kan elke mede-eigenaar dan een privatief laadpunt aansluiten. Bijkomend zullen ze naast een internetaansluiting, een basisstation met load-balancing systeem voorzien. Een LBS zorgt ervoor dat het beschikbare vermogen zo optimaal mogelijk wordt verdeeld en benut door de aanwezige afnemers.
03beheer probeert dus binnen de mate van het mogelijke antwoord te bieden op de vragen van mede-eigenaars en VME ’s maar ondervindt hier wel bepaalde moeilijkheden.
- Als syndicus vragen we in het belang van de mededinging over het algemeen verschillende offertes op. Maar veel aanbieders rekenen ook een studiekost aan voor de opmaak van een offerte omdat een installatie voor een VME vaak toch samen gaat met een zekere complexiteit
- Het is zo dat binnen een VME beslissingen niet snel van de ene op de andere dag genomen kunnen worden. Een aanbieder dient ook rekening te houden met meer aanspreekpunten. De gemeenschappelijke infrastructuur staat namelijjk los van de privatieve laadpalen waardoor er contracten met mede-eigenaars én met VME ’s dienen afgesloten te worden.
- Daarom is het in veel gevallen, zeker waar er specifieke noden zijn, aangewezen om aan een studiebureau een lastenboek te laten opmaken wanneer men verschillende vergelijkbare offertes wil ontvangen.
Nog geen specifieke wetgeving
Vragen rond brandveiligheid van laadpalen zijn voorlopig moeilijk te beantwoorden, bij gebrek aan specifieke wetgeving. In afwachting van algemene wetgeving zijn het de lokale overheden (steden en gemeenten) en brandweerkorpsen die bepaalde eisen stellen.
Antwerpen kent bijvoorbeeld nog geen verplichte regelgeving, alleen een advies: de stad raadt aan om in de onmiddellijke omgeving van de centrale bedieningspost of in de hoofdingang van de parking een schakelaar te voorzien die de voeding van ieder laadstation/laadpaal voor elektrische voertuigen kan uitschakelen. De brandweer raadt bijkomend af om in overdekte parkings snellaadpalen/ snellaadstations (DC) te voorzien.
Veel eigenaars vrezen dat er een verbod zal komen op laadpalen in ondergrondse parkings. Met een overheid die er in de steden alles aan doet om de wagen zoveel mogelijk uit het straatbeeld te bannen, lijkt de beslissing om alle wagens opnieuw op straat te laten opladen op het eerste zicht contradictorisch. Toch is die vrees de belangrijkste reden voor veel VME’s om de beslissing rond laadpalen uit te stellen.
Alle mede-eigenaars aan boord?
Veel eigenaars dringen bij de VME aan op een snelle aanpassing van de infrastructuur. Zij wensen comfort voor hun elektrische wagen en willen zo snel mogelijk een future-proof oplossing voor hun vastgoed-investering.
Andere eigenaars zijn helemaal nog niet geïnteresseerd in de aankoop van een elektrische wagen. Zij beschouwen elke extra investering in basisinfrastructuur als nutteloos.
In de praktijk stellen we vast dat het in de meeste gebouwen zeer moeilijk is om de twee derde meerderheid te halen die nodig is om deze werken goed te keuren. In sommige nieuwbouwprojecten met een mix van jonge mede-eigenaars en investeerders zien we dat dit wel vlot lukt.
Op wetgevend niveau wordt er blijkbaar wel aan gedacht om voor dit type van “groene investeringen” een meerderheidsvereiste van + 50 % te voorzien zoals ook het geval is voor wettelijk verplichte werken.
De evolutie naar een elektrisch wagenpark is alleszins ingezet. Elk gebouw dat op termijn een zeker comfortniveau wil behouden zal op een bepaald moment de investering in laadinfrastructuur moeten doen.
03beheer houdt de vinger aan de pols en brengt u regelmatig de laatste stand van zaken rond de vraag naar laadpalen in appartementsgebouwen. Lees ook de artikels Ieder zijn laadpaal en Mede-eigenaars mogen niet lukraak een laadpaal installeren.
Collectief laadpalensysteem: hoe verrekenen naar elke mede-eigenaar?
- De energieleverancier factureert het gemeten verbruik van de nieuwe meter aan de VME. De nieuwe meter wordt exclusief gebruikt voor de laadpalengrid.
- De laadpaalbeheerder, de firma die de laadpalengrid plaatst en het systeem beheert, factureert aan elke mede-eigenaar het eigen opgemeten verbruik (gemeten aan de laadpaal van elke mede-eigenaar).
- De laadpaalbeheerder stort elke maand het bedrag van het verbruik terug aan de VME. De VME bepaalt het eenheidstarief. Dit tarief zal altijd hoger zijn dan het aangerekende markttarief om te vermijden dat de VME meer aan de energieleverancier zou betalen dan ze ontvangen heeft van de individuele mede-eigenaars. Het is erg belangrijk dat de syndicus nauw overlegt met de energieleverancier over dit tarief. Er mogen immers geen tekorten ontstaan.
- Het is de bedoeling dat er elk jaar een overschot in de afrekening zit. Dit bedrag is ten gunste van alle mede-eigenaars die bijgedragen hebben aan de basisinfrastructuur.