De wet op de mede-eigendom is duidelijk: kosten moeten verdeeld worden zoals vastgelegd in de statuten én volgens de wet. De algemene vergadering kan daarvan echter wel afwijken en beslissen om kosten anders te verdelen dan oorspronkelijk voorzien.
Wil men die kostenverdeling wijzigen, dan moet ook de basisakte aangepast worden via notariële akte. Die aanpassing van de statuten zorgt er voor dat de nieuwe kostenverdeling ook geldt voor toekomstige eigenaars. Met andere woorden: voor wie een appartement koopt na de beslissing van de algemene vergadering. Zonder die wijziging van de akte is de beslissing niet afdwingbaar tegenover de nieuwe eigenaar.
Wanneer is een aktewijziging nodig?
Een wijziging van de statuten is niet alleen nodig bij wijziging van de kostenverdeling.
Ze is ook noodzakelijk of wenselijk in onder meer volgende situaties;
- Een kavel wordt gesplitst of uitgebreid.
- Een privatief deel wordt gemeenschappelijk, of omgekeerd.
- Een gemeenschappelijk deel krijgt aandelen en wordt privatief.
- De bestemming van een kavel wijzigt,
- enz.
Strenge meerderheden en stevige motivering
De wet legt dit voor dit soort aanpassing van de statuten zware meerderheden op. Afhankelijk van de ingreep is een meerderheid van 80% vereist, soms zelfs unanimiteit.
Daarnaast moet elke aanpassing van de statuten grondig worden gemotiveerd. Zeker bij wijziging van de kostenverdeling waar winnaars en verliezers ontstaan. Wie meer moet bijdragen zal zich terecht vragen stellen. Is de motivering onvoldoende, dan kan de beslissing aangevochten worden bij de vrederechter.
Hoe verloopt een aanpassing van de statuten in de praktijk?
Mandaat voor de syndicus
Om het proces werkbaar te houden, geeft de algemene vergadering best een mandaat aan de syndicus om de gewijzigd akte te ondertekenen. Zonder dat mandaat zou elke mede-eigenaar individueel moeten tekenen. In de praktijk is dat vaak onhaalbaar.
Na de algemene vergadering stelt de syndicus een notaris aan.
Belangrijk om weten: elke mede-eigenaar heeft tot vier maanden na de algemene vergadering de tijd om bezwaar aan te tekenen. Daarom laat men de akte best pas na die termijn verlijden.
Ontwerp en afrekening door de notaris
De notaris bezorgt een ontwerp van de akte aan de syndicus. Die controleert of dit ontwerp volledig overeenstemt met de beslissing van de algemene vergadering.
Na goedkeuring wordt een ondertekeningsdatum vastgelegd.
De notaris maakt voor die datum zijn afrekening over, inclusief de kosten voor overschrijving bij het kantoor Rechtszekerheid. Deze afrekening moet betaald worden vóór de ondertekening.
Verlijden en verspreiding
Na ondertekening zorgt de notaris voor de officiële overschrijving.
De syndicus ontvangt een kopie van de gewijzigde statuten en bezorgd die aan alle mede-eigenaars, meestal digitaal.
Kleine wijzigingen? Opgepast!
Bij beperkte aanpassingen wordt soms gekozen voor een tussentijdse oplossing: de beslissing wordt jaarlijks bevestigd op de algemene vergadering en de basisakte wordt pas later, samen met andere wijzigingen, formeel aangepast.
Die aanpak biedt echter weinig rechtszekerheid. De beslissing kan immers elk jaar opnieuw ter discussie worden gesteld en zorgt bovendien voor extra administratie.
Wie duidelijkheid wil, kiest beter voor een correcte en definitieve aktewijziging.
Verwante artikelen
Statuten wijzigen in mede-eigendom: wat mag een bouwpromotor?
Herstellingen aan terrassen: gemeenschappelijk of privatief?