Heeft de bouwpromotor het recht statuten eenzijdig te wijzigen?

In statuten van nieuwbouwappartement staat vaak een clausule die de bouwpromotor het recht verleent om die eenzijdig te wijzigen. Wat is de waarde van zo´n beding?  Vaak worden dergelijke bepalingen ter discussie gesteld omdat ze in tegenspraak lijken met dwingende bepalingen van de wet van mede-eigendom.

De hervorming van Artikel 3.85 § 2 van het Burgerlijk Wetboek (Boek 3, “Goederen”), van kracht sinds 17 maart 2020 brengt duidelijkheid in deze moeilijke kwestie.

Eenzijdig statuten wijzigen

Men wordt soms geconfronteerd met een clausule die de bouwpromotor het recht verleent om eenzijdig de statuten te wijzigen. Het betreft clausules die de bouwheer (zijnde de projectontwikkelaar of ruimer gezien de ondertekenaars van de oorspronkelijke statuten) aan het begin van de bouwwerken de toelating geven om eenzijdig wijzigingen aan het gebouw of aan de statuten aan te brengen.

Betwisting

In de praktijk worden deze clausules vaak betwist omdat ze in strijd zijn met bepaalde dwingende bepalingen van de wet van mede-eigendom. Wanneer een appartementsgebouw effectief in gebruik is genomen, kan immers enkel de algemene vergadering nog wijzigingen doorvoeren in de statuten.

In bepaalde situaties en onder bepaalde voorwaarden kan het nochtans verantwoord zijn dat er, in het belang van de mede-eigendom, wijzigingen aan het gebouw en aan de statuten door de projectontwikkelaar worden aangebracht.

Hervorming wet op de mede-eigendom

Statuten wijzigen mede-eigendom zonder goedkeuring AV

Door middel van de hervormingen van Burgerlijk Wetboek (Boek 3, “Goederen”) heeft men het  mogelijk gemaakt dat de partijen die de oorspronkelijke statuten ondertekend hebben, zonder goedkeuring van de algemene vergadering wijzigingen aan de statuten kunnen aanbrengen. Dit tot op het ogenblik van de voorlopige oplevering van de betrokken gemeenschappelijke delen.

Voorwaarden

Dit kan slechts voor zover:

• dit door de technische omstandigheden of het rechtmatig belang van de vereniging van mede-eigenaars is ingegeven;
• er niet aan de rechten van de andere mede-eigenaars op hun privatief gedeelte wordt geraakt;
• dit de verplichtingen van één of meerdere mede-eigenaars niet verzwaart.

Ontwerp wijzigende statuten verzenden

Hierbij dienen deze partijen minstens twee maanden voorafgaand aan het verlijden van de wijzigende akte, aan alle andere mede-eigenaars per aangetekende brief een ontwerp van de wijzigende statuten verzenden. Daarin moeten de contactgegevens van de instrumenterende notaris uitdrukkelijk vermeld zijn.

Op straf van verval van zijn rechten moet een mede-eigenaar binnen de twee maanden na ontvangst van deze brief, verzet aantekenen tegen de voorgenomen wijziging. Hij doet dit per aangetekende brief aan de betrokken notaris.

Kost

De wet voorziet tevens dat de kost voor deze statutenwijziging gedragen wordt door de partijen die de oorspronkelijke statuten hebben ondertekend.

Verwante artikelen:

Aanpassing statuten bij wijziging van kostenverdeling

Herstellingen aan terrassen: gemeenschappelijk of privatief?