In het kader van het Vlaamse klimaatplan dient elke VME te bekijken hoe de opgelegde energiedoelen voor hun gebouw behaald kunnen worden. Voor het opstellen van een renovatiemasterplan voorziet de overheid de nodige hulp.
Renovatieplicht met tijdslijn
Het Vlaamse Klimaatplan legt appartementsgebouwen een renovatieplicht op. Elk gebouw dient zijn energiedoelstellingen, uitgedrukt in een EPC-score, te behalen voor een bepaalde datum: een C-label tegen 2035, uiterlijk tegen 2045 een B-label en ten laatste een A-label in 2050.
Hulp nodig
De overheden beseffen dat de lat voor veel VME’s hoog ligt. Veel appartementsgebouwen zijn de leeftijd van 50 jaar voorbij en hebben inmiddels een onderhoudsachterstand die de eigenaars de komende jaren voor heel wat financiële en organisatorische uitdagingen stelt. Zonder hulp van experten, architecten en bekwame adviseurs is het bijna onmogelijk om deze doelstellingen te halen.
De lokale overheid schiet te hulp (en schiet te kort)
Tot voor kort konden VME’s terecht bij de lokale overheden. De stad stelde voor hen een renovatiecoach aan die een renovatiemasterplan kon opmaken. Dit masterplan brengt voor elk gebouw het renovatietraject in kaart: wat moet er op welke termijn gebeuren om in 2050 het A-label te behalen?
In de praktijk zijn deze lokale renovatiecoaches nu al overstelpt door aanvragen en kunnen ze op korte termijn niets meer betekenen voor VME’s die op zoek zijn naar betaalbare begeleiders voor hun projecten.
Hulp van de Vlaamse overheid: VEKA
Om de vele aanvragen te verwerken heeft de overheid het inmiddels over een andere boeg gegooid. Voortaan zal ook de Vlaamse overheid de VME’s ondersteunen.
Voor de opmaak van een renovatiemasterplan kunnen VME’s met minstens 15 eenheden tot eind 2025 een beroep doen op het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA). VEKA heeft 6 studiebureaus aangeduid die instaan voor de opmaak van de masterplannen.
Wat is een renovatiemasterplan?
Het renovatiemasterplan bestaat uit 2 grote delen:
- een duurzaam renovatiescenario richting doelstelling 2050
- een meerjaren – onderhoudsplan
Bij deze beide delen hoort ook een budgetbegroting zodat de VME’s duidelijk weten waar ze financieel de komende jaren voorstaan.
De syndicus en de VME krijgen zo een beeld van de komende renovaties, de volgorde waarin ze best aangepakt worden, de investeringskost, de jaarlijkse energiebesparing en een indicatie van de vastgoedwaarde voor en na de werken.
Voor het opmaken van een renovatiemasterplan dient een VME te rekenen op een kostprijs van ongeveer 20.000 euro (kleinere appartementsgebouwen) tot 40.000 euro (grotere appartementsgebouwen).
Gratis coaching
Als de VME beslist om het appartementsgebouw te renoveren, kan via de “Energiehuizen” een coach betrokken worden. De coach neemt verschillende taken op:
- De VME op een neutrale manier informeren en sensibiliseren over het nut en noodzaak van een grondige energetische renovatie
- Het plan van aanpak voorstellen aan de VME én aan de individuele eigenaars
- De eigenaars informeren over de opmaak van het renovatiemasterplan en helpen bij de opmaak van een aanvraagdossier
- In kaart brengen van de financieringsmogelijkheden via premies en leningen, en bekijken waar de eigenaars of de VME voor in aanmerking komen
- De eigenaars bijstaan bij de aanvraag van de Mijn VerbouwPremie en/of Mijn VerbouwLening
Voor deze dienstverlening voorziet de Vlaamse overheid een premie tot max. 7500 euro per gebouw.
Werkwijze renovatiemasterplan
De hele procedure voor de opmaak van een renovatiemasterplan wordt begeleid door het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA).
- De aanvraag gebeurt online via de website van VEKA. Dit gebeurt door de syndicus op vraag van de VME
- VEKA vraagt bij de syndicus heel wat informatie over het gebouw op (o.a. ligging, aantal wooneenheden, belangrijkste kenmerken, aanwezige technische installaties, keuringen, historische verbruiksgegevens van water en gas/stookolie, overzicht van beschikbare plannen, technische data van het gebouw, uitgevoerde studies, verplichte audits, EPC van de gemeenschappelijke delen, uitgevoerde renovaties, onderhoudshistoriek e.d.).
- Op basis van de aanvraag organiseert VEKA een mini-competitie tussen de 6 geselecteerde studiebureaus.
- Binnen 3 weken na de aanvraag bezorgt VEKA het meest voordelige voorstel aan de VME.
- Na het akkoord van de VME wordt een contract ondertekend tussen het studiebureau en de VME en start de opmaak van het renovatiemasterplan.
- Het masterplan wordt in principe maximaal 6 maanden later opgeleverd. Het studiebureau factureert 60% van de factuur rechtstreeks aan VEKA. De overige 40% wordt gefactureerd aan de VME. De maximale tussenkomst van VEKA bedraagt 12.000 euro, inclusief btw.
In de praktijk
Onze eerste ervaring met renovatiemasterplannen leert ons dat de studiebureaus zeer gedetailleerde informatie opvragen en dat de samenstelling van zo’n dossier een behoorlijk tijdrovend en veeleisend werk is.
Veel mede-eigenaars schrikken van de omvang en vooral van de budgetbegrotingen die aan dit dossier gekoppeld worden. Het kan wel eens gebeuren dat het dossier na bespreking op de algemene vergadering stilletjes aan de kant geschoven wordt of er niet meteen veel werk gemaakt wordt van de uitvoering.
Elke VME dient dus te bekijken welke klimaatambities ze heeft of welke grote structurele renovaties ze op korte termijn wil uitvoeren.
- Gebouwen met een grote onderhoudsachterstand kunnen door een renovatiemasterplan een duidelijk beeld krijgen hoe ze op termijn de achterstand kunnen bijbenen en hoeveel dit gaat kosten. Bijkomend wordt elke eigenaar bijgestaan door een renovatiecoach zodat hij duidelijk weet op welke subsidies hij recht heeft. Voor deze gebouwen biedt een renovatiemasterplan dus een duidelijke meerwaarde.
- Gebouwen die in de voorbije jaren de stap naar een C-label al gezet hebben, door bijvoorbeeld een geïsoleerd dak te plaatsen, oude stookketels te vervangen door energiezuinige condensatieketels of enkel glas te vervangen door dubbel glas, dienen de volgende stap naar een B-label pas te voorzien tegen 2040.
- Veel gebouwen in ons beheer hebben al een A- of een B-label. Zij hebben geen nood aan een uitgebreid renovatiemasterplan. De stap van B naar A kan vaak met relatief eenvoudige ingrepen, zoals plaatsing van zonnepanelen, gezet worden. Voor meer ingewikkelde renovaties (bv. warmtepomp) kan altijd een studiebureau gevraagd worden om dit afzonderlijk te bekijken.
Wordt een meerjarenbegroting verplicht?
Een wetsvoorstel staat in de steigers om VME’s te verplichten om een onderhouds- en renovatieplan voor meerdere jaren op te maken. Wat er precies in dat voorstel zou staan, is nog niet helemaal duidelijk.
Het renovatieplan zou in ieder geval moeten duidelijk maken welke renovaties op korte en lange termijn gepland worden door de VME. Niet alleen de mede-eigenaars maar ook kandidaat-kopers krijgen zo een duidelijk beeld van het kostenplaatje op lange termijn. De wetgever hoopt zo ook de eigenaars van gebouwen met een slechte score ertoe aan te zetten om te kiezen voor renovaties.
Het wetsvoorstel zou ook voorzien in een verplicht reservekapitaal dat gekoppeld wordt aan een meerjarenbegroting.
Mocht dit voorstel omgezet worden in wetgeving dan is een renovatiemasterplan zeker een goed middel om de toekomstige kosten te kunnen inschatten. Een meerjarenbegroting vraagt alleszins bijstand van gespecialiseerde bureaus: enkel zij kunnen een correcte inschatting maken van de toekomstige kosten van alle delen van het gebouw: gevels, daken, verwarming, liften….