De hervormde wet op de mede-eigendom zorgt sinds 1 januari 2019 ook hier voor een aantal belangrijke wijzigingen. Eén daarvan heeft betrekking op de verplichting tot het aanleggen van reservekapitaal.
Wat is het verschil tussen werk- en reservekapitaal?
Het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars bestaat enerzijds uit een werkkapitaal en anderzijds een reservekapitaal.
Het werkkapitaal is de som van de voorschotten die zijn betaald door de mede-eigenaars voor het betalen van de periodieke uitgaven, zoals de verwarmings- en verlichtingskosten van de gemeenschappelijke delen, de beheerskosten en de uitgaven voor de huisbewaarder.
Het reservekapitaal is de som van de periodiek ingebrachte bijdragen die zijn bestemd voor het dekken van niet-periodieke uitgaven, zoals de uitgaven voor de vernieuwing van het verwarmingssysteem, de herstelling of de vernieuwing van een lift, of het leggen van een nieuwe dakbedekking.
Afzonderlijke rekeningen
De bedragen moeten op verschillende rekeningen worden geplaatst, waaronder verplicht een afzonderlijke rekening voor werkkapitaal en een afzonderlijke rekening voor het reservekapitaal. Deze rekeningen moeten op naam van de vereniging van mede-eigenaars worden geopend.
Aanleggen reservekapitaal
Voor bestaande gebouwen
Met de wet van 18 juni 2018 heeft de wetgever het aanleggen van een reservekapitaal naar de toekomst toe verplicht. Deze verplichting geldt zowel voor bestaande als nieuwe gebouwen. Een ‘bestaand gebouw’ is een gebouw waarvoor de termijn van de voorlopige oplevering van de gemene delen van het gebouw reeds 5 jaar is verstreken.
Voor nieuwe gebouwen
Betreft het een ‘nieuw’ gebouw, dan beschikt de vereniging van mede-eigenaars over een bepaalde termijn om een reservekapitaal op te richten. Dat moet er met name uiterlijk zijn wanneer het nieuw gebouw een ‘bestaand gebouw’ wordt. Het reservekapitaal moet dus uiterlijk opgestart worden vijf jaar na de voorlopige oplevering van de gemene delen van het gebouw.
Hoe groot moet het reservekapitaal zijn?
De jaarlijkse bijdrage in het reservekapitaal mag niet lager zijn dan 5% van het totaal van de gewone gemeenschappelijke lasten van het voorbijgaande boekjaar.
In principe moet het aanleggen van reservekapitaal niet ter goedkeuring aan de algemene vergadering worden voorgelegd aangezien het verplicht is.
De algemene vergadering zal zich wel moeten uitspreken over de grootte van de bijdrage.
Zijn er uitzonderingen mogelijk?
De wetgeving voorziet een mogelijkheid tot opt-out. De algemene vergadering kan namelijk met een vier vijfde meerderheid beslissen om het (verplicht) reservekapitaal toch niet aan te leggen. Elke mede-eigenaar kan dus de vraag stellen om beroep te doen op de opt-outregeling waardoor de kwestie op de agenda komt van de algemene vergadering.