Met de wetswijziging van 2018 heeft de wetgever opnieuw stappen gezet naar een transparantere en duidelijkere regeling met betrekking tot mede-eigendom. Ook aan de syndicusovereenkomst werd gesleuteld om de transparantie nog te verhogen. Wat is er veranderd?
Schriftelijke overeenkomst verplicht
Sinds de wet van 2 juni 2010 moeten de afspraken tussen de vereniging van mede-eigenaars en de syndicus in een schriftelijke overeenkomst worden vastgelegd. De partijen bleven daarbij wel vrij om de inhoud van het contract vast te leggen. Er waren geen bij wet verplicht op te nemen bepalingen en clausules.
Uitgesloten clausules
De wilsautonomie tussen de partijen kon dus ten volle spelen, al diende men er uiteraard wel voor te zorgen dat er geen bedingen opgenomen werden die indruisen tegen het appartementsrecht. De voorschriften uit de wet op de mede-eigendom zijn immers van dwingend recht. Elk contractueel beding dat hiervan afwijkt, is bijgevolg ongeldig en kan geen rechtsgevolgen teweegbrengen. Zijn dus bijvoorbeeld sowieso uitgesloten: een beding van stilzwijgende verlenging van het syndicusmandaat en een beding waarin de duur van het mandaat van de syndicus wordt bepaald op méér dan drie jaar. Clausules in deze zin zijn strijdig met artikel 577-8, §1,4de lid BW.
Nieuw in 2019
Oplijsting forfaitaire en aanvullende prestaties
In 2018 kwam de wetgever tot de conclusie dat deze regeling niet volstond. Om de transparantie nog te verhogen werd in de regelgeving verankerd dat de syndicusovereenkomst sinds 1 januari 2019 een lijst van enerzijds de forfaitaire prestaties en anderzijds de aanvullende prestaties, alsook de daaraan gekoppelde vergoedingen moet bevatten.
Onverwachte kosten worden vermeden
Daarbij is het van belang dat deze oplijsting zo volledig mogelijk is. Indien de syndicus een prestatie levert die niet als een forfaitaire of aanvullende prestatie is vermeld, zal hij immers ook geen aanspraak kunnen maken op enige vergoeding, tenzij de algemene vergadering bij volstrekte meerderheid anders beslist. Die sanctie heeft de wetgever ingeschreven om te voorkomen dat in de toekomst mede-eigenaars met onverwachte kosten worden geconfronteerd.
Syndicusovereenkomst wint aan belang voor beide partijen
Door deze bepaling wordt het belang van de syndicusovereenkomst aanzienlijk versterkt. De partijen zullen veel aandachtiger dan voorheen de inhoud van het contract moeten vastleggen, gezien de financiële gevolgen die eraan vasthangen. Voor de syndici zal het wel wat werk vereisen om gedetailleerd te gaan oplijsten welke prestaties er, zeker van aanvullende aard, geleverd zouden worden.