U bent eigenaar van een appartement en wilt dit verhuren? Zorg ervoor dat uw huurder op de hoogte is van alle nodige informatie. Ook naar de syndicus toe hebt u een informatieplicht. We zetten de specifieke verplichtingen voor u op een rijtje.
Kennisgeving aan de syndicus
Alle mede-eigenaars zijn volgens het Burgerlijk Wetboek verplicht om wijzigingen in het persoonlijk (bv. huur) of zakelijk (bv. vruchtgebruik, erfpacht, opstalrecht) statuut van het pand mee te delen aan de syndicus. Ook moet die van elke verandering in de verhuur op de hoogte gebracht worden.
Als eigenaar-verhuurder dient u de syndicus dus mee te delen dat u verhuurt, aan wie u verhuurt en wanneer er een andere huurder komt wonen.
Kennisgeving aan de syndicus
Alle mede-eigenaars zijn volgens het Burgerlijk Wetboek verplicht, om wijzigingen in het persoonlijk (bv huur) of zakelijk (bv vruchtgebruik, erfpacht, opstalrecht) statuut van het pand mee te delen aan de syndicus. Ook moet die van elke verandering in de verhuur op de hoogte gebracht worden.
Kennisgeving van de statuten aan de huurder
De statuten zijn twee notariële aktes: de basisakte en het reglement van mede-eigendom. Deze aktes worden overgeschreven op het bevoegde kantoor van Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie, het vroegere hypotheekkantoor. Deze overschrijving maakt de statuten kenbaar en bindend voor de huurder.
- De eerste akte, de basisakte, bevat de beschrijving van het onroerend goed en de bepaling van het aandeel in de gemene delen verbonden aan elk privatief kavel.
- De tweede akte omvat het reglement van mede-eigendom met daarin
- de beschrijving van zijn rechten en plichten i.v.m. de privatieve en gemeenschappelijke gedeelte
- de (met redenen omklede) criteria en berekeningswijze van de verdeling van de lasten
De huurder maakt daaruit onder andere op of hij een beroep mag uitoefenen in het gehuurde pand en in welke mate hij tussenkomt in de gemeenschappelijke lasten. Daarom is het belangrijk dat de huurder op de hoogte is van waar hij de statuten kan inkijken. Zo neemt hij ook kennis van het aantal aandelen in de mede-eigendom (die moeten verplicht vermeld worden). In de huurovereenkomst dient de berekeningswijze van de kosten en lasten en de verrichte verdeling genoteerd te worden, tenzij het om forfaitaire bedragen gaat.
Het reglement van interne orde
Dit reglement is een onderhandse akte, verplicht sinds begin 2019, die het volgende vermeldt:
- de regels betreffende het bijeenroepen van de algemene vergadering
- de werking en bevoegdheden van de algemene vergadering
- de wijze van benoeming en de bevoegdheden van de syndicus
- de duur van het mandaat van de syndicus
- de periode waarin de jaarlijkse vergadering van de vereniging van mede-eigenaars plaats vindt
- bepalingen i.v.m. het samenleven en de rust in een gebouw
- het uitzicht van het gebouw
- de hygiëne, verhuizing enz.
Bij het aangaan van de huurovereenkomst is het de verhuurder die de huurder op de hoogte dient te brengen van het bestaan van het reglement van interne orde.
De beslissingen van de Algemene vergadering
De verhuurder dient de huurder ook te melden dat er een register bestaat waarin de beslissingen van de algemene vergadering worden opgetekend. De verhuurder is met andere woorden als enige verantwoordelijk voor eventuele aangerichte schade die te wijten valt aan gebrek aan kennis van de huurder.
De syndicus is dan weer verantwoordelijk voor het tijdig verzenden van de notulen van de algemene vergadering naar elke titularis van een zakelijk recht die stemrecht heeft op de algemene vergadering en de eventueel andere, betrokken, syndici.
In geval van verdeling van het eigendomsrecht op een privatieve kavel, dient de belanghebbende immers een lasthebber toe te wijzen die zal deelnemen aan de algemene vergadering. Dit geldt ook wanneer de eigendom van een privatieve kavel belast is met een recht van erfpacht, opstal, vruchtgebruik, gebruik of bewoning.
Zo kan een cascade ontstaan.
- De syndicus is verantwoordelijk voor de kennisgeving aan de eigenaar/zakelijk gerechtigde die stemrecht heeft op de algemene vergadering.
- Deze laatste moet de beslissing meedelen aan de zakelijk gerechtigde die geen stemrecht heeft op de algemene vergadering of aan een persoonlijk gerechtigde op een kavel zoals bv de huurder.
Het is dus de verhuurder die de notulen van de algemene vergadering ontvangt. Hij dient ervoor te zorgen dat deze binnen de 30 dagen na ontvangst per aangetekende zending bij de huurder terecht komen.