We krijgen als syndicus almaar meer vragen rond de installatie van laadpalen. Het onderwerp is zeer actueel, en omvat verschillende punten die nog uitgeklaard moeten worden. Tom Van Campenhout, bestuurder van 03beheer, werd onlangs door De Tijd gevraagd om de stem van de syndici te vertolken. We nemen hieronder de tekst van het interview integraal over.
Waarom u niet lukraak laadpaal kunt installeren in garage appartement
(Sonja Verscheuren)
Syndici krijgen almaar meer vragen over de installatie van een laadpaal in de ondergrondse parkeergarages van appartementsgebouwen. Een collectief systeem is aan te raden, maar niet elke mede-eigenaar staat te springen voor zo’n investering.
Vooral in gebouwen die zes à zeven jaar geleden zijn opgeleverd, zien we een enorme vraag naar laadpalen, vaak van bewoners met een bedrijfswagen, zegt Tom Van Campenhout, bestuurder van het syndicuskantoor 03Beheer dat de gemeenschappelijke delen van zowat 8000 appartementen in Antwerpen beheert. Werknemers met een bedrijfswagen worden momenteel en masse naar elektrische auto’s geduwd. Vanaf 2026 zijn alleen nog koolstofemissievrije bedrijfswagens fiscaal aftrekbaar.
Woont u in een huis (met een oprit), dan plaatst u de paal in principe waar u wilt. Maar in een appartementsgebouw waar de laadpaal doorgaans in de ondergrondse parkeergarage komt, is dat niet zo vanzelfsprekend omdat u rekening moet houden met de beperkingen van de mede-eigendom.
“U kunt niet zomaar zelf lukraak een laadpaal installeren in een appartementsgebouw”, zegt Charles Dutordoir van de studiedienst van de makelaarsfederatie CIB. “De wet op de mede-eigendom laat wel toe dat er privatieve leidingen worden getrokken van de gemeenschappelijke ruimte met individuele meters naar uw staanplaats. Maar andere mede-eigenaars moeten daarvan op de hoogte worden gesteld.”
Een collectief systeem voor alle bewoners is sneller te installeren en is zowel technisch als financieel efficiënter. (Björn Verdoodt, woordvoerder Fluvius)
Artikel 3.82 van het Burgerlijk Wetboek stelt dat u mede-eigenaars of de syndicus moet informeren over de werken en waarvoor ze nodig zijn. Dat moet minstens twee maanden voor het begin ervan gebeuren, via een aangetekende brief. Mede-eigenaars die niet akkoord gaan, kunnen verzet aanteken, tot twee maanden na ontvangst van de brief. “Maar de gronden daarvoor zijn beperkt”, zegt Pieter Decelle van de studiedienst van CIB.
Tot voor kort lukte het als eigenaar van een bestaand appartement nog vlot om – mits het respecteren van de notificatieprocedure – een laadpaal op de eigen meter te installeren en bij de Vlaamse netbeheerder Fluvius een (vaak noodzakelijke) verzwaring van de meter aan te vragen. Maar dat verloopt nu moeizamer. “Fluvius staat steeds vaker op de rem en is niet meer bereid elke individuele meter in een appartementsgebouw te verzwaren”, zegt Van Campenhout.
De eerste versus de laatste
“Dat komt omdat we naar de meest efficiënte oplossing voor iedereen zoeken”, zegt Björn Verdoodt, de woordvoerder van Fluvius. “Voor kleine appartementen of een zeer beperkt aantal parkeerplaatsen kan opladen achter de eigen meter de gemakkelijkste oplossing zijn”. Maar een ideaal scenario is dat niet.
Niet alleen is de oplaadsnelheid eerder beperkt, de kostenverdeling tussen de eerste en de laatste aanvrager in het gebouw kan zeer ongelijk zijn. Ook is load balancing, waarbij het beschikbare vermogen slim wordt verdeeld over de verschillende laadpalen, niet mogelijk. Dat kan belangrijk zijn voor het capaciteitstarief, een hoger nettarief voor wie veel elektriciteit in één keer gebruikt.
Vandaar dat Fluvius in appartementsgebouwen vraagt om vanaf twee laadpunten naar een gemeenschappelijke meter te gaan waarop elke bewoner zijn individuele laadpaal kan aansluiten, in plaats van elke individuele meter apart te moeten verzwaren. “Versta me niet verkeerd: dat laatste is mogelijk. Maar een collectief systeem is technisch sneller te installeren en efficiënter omdat load balancing mogelijk is, en zal aan het einde van de rit minder kosten”, zegt Verdoodt.
Sowieso hebben appartementen, omdat er meerdere aansluitingen zijn, al veel vermogen nodig. Een collectief systeem waarbij slim geladen wordt, vermindert het benodigde vermogen. “Via zo’n collectief systeem kan elke bewoner zijn provider kiezen”, zegt Van Campenhout. De laadkosten worden dan aan de eindverbruiker doorgerekend door zijn provider en vervolgens – meestal via de laadpuntbeheerder – doorgestort aan de vereniging van mede-eigenaars. Die betaalt het verbruik van de gemeenschappelijke meter aan de energieleverancier. Vergelijk het met de verschillende telecomproviders die gesprekken op elkaars netwerk ook aan elkaar factureren.
2/3. De mede-eigenaars moeten het eens raken over de installatie van een collectief systeem. Daarvoor is een tweederdemeerderheid nodig.
Syndici zien ook wel in dat een collectief systeem de meest logische oplossing is. “We weten wat de aangewezen weg is, maar wij hebben als syndicus geen beslissingsbevoegdheid in een appartementsgebouw. Die ligt bij de algemene vergadering van mede-eigenaars”, zegt Van Campenhout.
De mede-eigenaars moeten het dus eens raken over de installatie van zo’n collectief systeem. Daarvoor is een tweederdemeerderheid nodig. “Maar niet elke mede-eigenaar staat te springen om die investering te doen. We spreken al snel over 20.000 à 30.000 euro”, zegt Van Campenhout. “Dat levert vaak pittige discussies op, en dan zie je de tegenstrijdige belangen tussen eigenaars-bewoners en eigenaars-verhuurders. Dat veroorzaakt spanningen en onbegrip.”
“We proberen mede-eigenaars met argumenten te overtuigen: dat verhuurders een bepaald publiek – huurders met een elektrische bedrijfswagen – zullen missen of dat hun appartement zonder laadpaal op termijn minder waard zal zijn. Misschien genieten ze niet onmiddellijk het voordeel van zo’n paal. Maar we proberen hen wel te behoeden voor het nadeel van er geen te hebben.”
“Maar dus niet overal wordt de tweederdemeerderheid gehaald. Dat is echt problematisch”, zegt Van Campenhout. “Eigenaars die daarmee geconfronteerd worden, kunnen verzet aantekenen. Maar dat kan alleen als een beslissing van de algemene vergadering bedrieglijk, onrechtmatig en onregelmatig genomen werd. De kans dat u als grond kunt inroepen is eerder klein”, zegt Decelle.
Brandrisico
Om het verhaal van de laadpalen in appartementsgebouwen nog wat complexer te maken: ook het aspect brandveiligheid speelt een rol. “Over het brandrisico zijn er geen uniforme regels. Soms is de installatie van sprinklers voldoende, soms niet”, zegt Van Campenhout.
Sinds 2021 is er wel een regel van goed vakmanschap van de vzw Fireforum, maar dat is niet verplicht. “In samenwerking met de federale overheidsdienst Binnenlandse Zaken werd die regel recent aangepast, met het oog op ene betere integratie en met een verplichting tot een risicoanalyse. De minister van Binnenlandse Zaken heeft aan de Hoge Raad voor beveiliging tegen Brand en Ontploffing een voorstel voor een eenvormig kader gevraagd. Dat voorstel vertrekt van de verplichting voor elke parking met meer dan 10 parkeerplaatsen een risico-analyse te stellen”, zegt de Algemene Directie van de Civiele Veiligheid.