Een betalingsachterstand bij één mede-eigenaar kan grote gevolgen hebben voor het hele gebouw.
Vooral in een mede-eigendom met een beperkt aantal kavels kan het in gebreke blijven van één mede-eigenaar ernstige gevolgen hebben voor de overige mede-eigenaars. Zij moeten het tekort van de wanbetaler immers (tijdelijk) opvangen.
Om te vermijden dat een VME in financiële problemen komt, is een kordaat debiteurenbeleid van de syndicus zeer belangrijk.
Welke mogelijkheden heeft de syndicus om achterstallige bijdragen in te vorderen?
Eerst en vooral: rappels sturen bij betalingsachterstand
Zorgen dat iedereen tijdig betaald is een belangrijke schakel in het invorderingsproces. 03beheer hanteert een strikt rappelbeleid: iedereen die later betaalt dan de voorziene termijn van twee weken, ontvangt een rappel. Wie na één maand nog niet heeft betaald, wordt aangetekend aangeschreven.
Rappeleren is een taak die zelden op veel waardering kan rekenen, maar die wel cruciaal is voor de goede werking van een VME.
Wet op de mede-eigendom
Omdat rappels alleen vaak niet volstaan, biedt de wet op mede-eigendom bijkomende mogelijkheden om achterstallen in te vorderen. De wet stelt expliciet dat de syndicus ‘alle gerechtelijke- en buitengerechtelijke maatregelen kan nemen voor de invordering van de lasten’.
In de praktijk betekent dit dat de syndicus zich bij betalingsachterstand tot een advocaat wendt. Die start dan met een procedure tot “minnelijke invordering” (wettelijk verplicht).
Indien er daarna nog steeds geen betaling volgt, zal de advocaat de achterstallige eigenaar dagvaarden. Na een vonnis volgt dan een gedwongen invordering via een gerechtsdeurwaarder.
In het verleden waren er bij invorderingen vaak problemen, maar de wetgever heeft hier sinds 2018 op ingegrepen.
Hoofdelijkheid tussen naakte eigenaar en vruchtgebruiker.
In sommige gevallen zijn er zowel een naakte eigenaar als een vruchtgebruiker. Vaak ontstonden er discussies over wie welke kosten moest dragen.
De wet stelt dat de syndicus een beroep kan doen op de zogenaamde hoofdelijkheid tussen de beide. Dit betekent dat de syndicus zelf mag kiezen aan wie hij de afrekeningen richt: hij hoeft dus niet uit te zoeken wie precies verantwoordelijk is voor welke deel. Die hoofdelijkheid maakt de inning een stuk eenvoudiger.
Voorrecht voor de vereniging van mede-eigenaars.
In het verleden gebeurde het vaak dat VME’s bij wanbetaling enorme kosten dienden te maken voor een gedwongen verkoop. Bevoorrechte schuldeisers hielden zich afwachtend, terwijl de VME het zware werk deed. Bij de verdeling van de opbrengst gingen die bevoorrechte schuldeisers vervolgens lopen met het grootste deel, en van wat overbleef, kreeg de VME vaak amper iets.
De wet werd gewijzigd: sinds 2018 is ook de vereniging van mede-eigenaars een bevoorrechte schuldeiser. Daarmee werd tegemoetgekomen aan een wens die al decennialang leeft binnen de sector.
Hoe ver reikt dat voorrecht?
Het voorrecht geldt niet voor alle onbetaalde bijdragen sinds de aankoop van het appartement. De wet is daar duidelijk over: het geldt enkel voor bijdragen van het huidige en het vorige boekjaar. Oftewel: maximaal twee jaar terug in de tijd.
Wat precies onder ‘bijdragen’ valt, is minder scherp omlijnd. Een ruime interpretatie gaat ervan uit dat het zowel de gewone maandelijkse bijdragen als uitzonderlijke kosten (zoals grote herstellingen) omvat. Maar omdat de wet niets zegt over interesten – bijvoorbeeld bij laattijdige betaling – is het veiliger om ervan uit te gaan dat die niet onder het voorrecht vallen.
Er zijn ook enkele uitzonderingen op deze voorrangsregel. Zo komen gerechtskosten en sommige verzekeringsvorderingen nog altijd op de eerste plaats.
Pas daarna komt de VME. Maar het is duidelijk: wie zijn bijdrage aan de gemeenschap niet betaalt, riskeert meer dan een boze brief van de syndicus.