Wanbetalers zijn een groot probleem bij het beheer van appartementsgebouwen. Vooral bij een mede-eigendom met een beperkt aantal kavels, kan het in gebreke blijven van één mede-eigenaar dramatische gevolgen hebben voor de overige mede-eigenaars. Zij moeten het tekort van de betalingsachterstand namelijk (tijdelijk) opvangen.
Wat zijn dan de invorderingsmogelijkheden voor de syndicus?
De wet op de mede-eigendom biedt mogelijkheden
Op 01-01-2019 werden een aantal wijzigingen doorgevoerd in de wet inzake mede-eigendom. Zo werd o.a. de meerderheidsregel voor de algemene vergadering versoepeld: in plaats van een 3/4 meerderheid volstaat sindsdien een 2/3 meerderheid. Bij conflicten kan een voorlopig bewindvoerder aangesteld worden, en één mede-eigenaar kan zich niet meer verzetten tegen een volledige heropbouw van een gebouw.
Er kwam ook een verplichte bijdrage aan het reservekapitaal en een regeling om nutsvoorzieningen, zoals elektrische laadpalen, aan te leggen.
Omdat de syndicus niet over voldoende wapens beschikte om het probleem van betalingsachterstand op te lossen, wil de wet van 18 juni 2018 de invordering van de volledige achterstallen zoveel mogelijk waarborgen.
Eerst en vooral: rappels sturen bij betalingsachterstand
Zorgen dat iedereen tijdig betaalt, is een belangrijke schakel in het invorderingsproces. 03beheer hanteert een strikt rappelbeleid: iedereen die later betaalt dan de voorziene termijn van twee weken, ontvangt een rappel. Wie na één maand nog niet heeft betaald, wordt aangetekend aangeschreven.
Rappeleren is een taak die zelden op veel waardering kan rekenen, maar die wel cruciaal is voor de goede werking van een VME.
Handelingsvermogen van de syndicus
De wet stelt expliciet dat de syndicus “alle gerechtelijke- en buitengerechtelijke maatregelen kan nemen voor de invordering van de lasten”. Dit definieert duidelijk dat de syndicus initiatieven mag nemen om een snelle en efficiënte invordering te waarborgen bij betalingsachterstand. Dat is in het belang van de andere mede-eigenaars.
Indien een mede-eigenaar ook na aanmaningen zijn bijdragen niet betaalt, dient de syndicus naar de rechter te stappen. Ook als er een vonnis komt, is het probleem echter nog niet altijd van de baan. Heeft de mede-eigenaar geen loon of bezittingen waar u beslag op kan (laten) leggen, dan kunt u de deurwaarder altijd beslag laten leggen op het appartement van de wanbetaler. Dat kan dan openbaar verkocht worden om met de verkoopprijs de schulden te betalen.
Hoofdelijkheid tussen naakte eigenaar en vruchtgebruiker
In sommige gevallen zijn er zowel een naakte eigenaar als een vruchtgebruiker. Vaak ontstonden er discussies over wie welke kosten moest dragen.
De wet stelt dat de syndicus een beroep kan doen op de zogenaamde hoofdelijkheid tussen de beide. Dit betekent dat de syndicus zelf mag kiezen aan wie hij de afrekeningen richt: hij hoeft dus niet uit te zoeken wie precies verantwoordelijk is voor welke deel. Die hoofdelijkheid maakt de inning een stuk eenvoudiger.
Voorrecht voor de vereniging van mede-eigenaars
De wetgever maakt de vereniging van mede-eigenaars tot bevoorrechte schuldeiser. Daarmee wordt tegemoetgekomen aan een wens die al decennia leeft binnen de sector.
Krijgt de VME dan ook effectief haar deel bij een gedwongen verkoop? Niet altijd was dat in het verleden het geval. Na de verkoop gebeurt de verdeling van de verkoopprijs immers onder de verschillende schuldeisers van de mede-eigenaar én krijgen de bevoorrechte schuldeisers voorrang. Daardoor bleef de VME dikwijls toch met lege handen achter.
Sinds 2019 krijgt de VME voorrang. Deze bepaling werd op de valreep nog toegevoegd aan de nieuwe wet (nieuw lid 7, art. 27 Hypotheekwet — deze wet maakt sinds 2020 deel uit van het Burgerlijk Wetboek, maar wordt in de praktijk nog steeds vaak de “Hypotheekwet” genoemd). De vereniging van mede-eigenaars krijgt met name een voorrecht voor de betaling van de achterstallige bijdragen.
Het voorrecht wordt wel beperkt tot de bijdragen van het lopend boekjaar en die van het eraan voorafgaand boekjaar. Als syndicus treuzelt u dus best niet te lang om bij betalingsachterstand aanmaningen te sturen voor de bijdragen en desnoods een procedure op te starten. Wacht u te lang, dan kan de VME immers geen beroep meer doen op het voorrecht.
Het voorrecht verleent zelfs voorrang op de hypothecaire schuldeisers. De VME zal dus zelfs voorrang krijgen op de schuldvorderingen van de bank waar de mede-eigenaar nog een lening had lopen. Ze kan er dus redelijk gerust in zijn dat ze haar centen ziet.
Over wat exact onder ‘bijdragen’ begrepen wordt, zijn de parlementaire voorbereidingen niet duidelijk. Ruim geïnterpreteerd zouden zowel bijdragen in het werkkapitaal als buitengewone lasten met oproepen tot reservekapitaal bevoorrecht zijn. Ingevolge het stilzwijgen van de wetgever op het vlak van de interesten, valt het aan te raden om een restrictieve interpretatie te hanteren. De interesten zouden dan niet onder het voorrecht vallen.
Kort samengevat:
- De vereniging van mede-eigenaars is de titularis van het voorrecht.
- Het voorrecht rust op de kavel: het privatief gedeelte met de daaraan verbonden quotiteiten in de gemene delen.
- Het is een stil voorrecht: het is niet aan publicatie onderhevig en er moeten geen bijzondere formaliteiten vervuld worden.
- Het voorrecht van de gerechtskosten en van de niet-betaalde verzekeraar gaan wel voor. Op de hypothecaire schuldeisers heeft de VME wel voorrang.
Wat bij verkoop van het appartement?
Betwist de verkopende mede-eigenaar de achterstallen bij een verkoop, dan brengt de notaris de syndicus daarvan op de hoogte. De VME heeft dan 20 werkdagen om verder actie te ondernemen, anders kan de notaris de achterstallen toch aan de verkoper uitbetalen.