Om u als kandidaat-koper van een appartement goed van alles op de hoogte te brengen, krijgt u van de verkoper, de eventueel tussenkomende vastgoedmakelaar of de instrumenterende notaris (hierna de “informatieplichtige”) heel wat documentatie ter inzage. Dit zijn de belangrijkste info-punten die uw speciale aandacht vragen.
Financieel
Maandelijkse provisie
Veel kandidaat-kopers willen terecht graag weten wat de maandelijkse kosten verbonden aan de vereniging van mede-eigenaars zijn. Pin u echter niet vast op die maandelijkse provisies. Belangrijker is de effectieve jaarlijkse afrekening.
Het is namelijk mogelijk dat de opgevraagde provisies onvoldoende zijn om de kosten te dekken. Zo zou u een hoge afrekening op het einde van het jaar riskeren. Daarom bezorgt de syndicus aan de informatieplichtige ook de periodieke afrekeningen van de lasten van de afgelopen twee jaar. Deze laatste zal u, als kandidaat-koper, deze periodieke afrekeningen bezorgen.
Aan de hand van de periodieke afrekeningen kan u als kandidaat-koper nagaan welke kosten er precies gemaakt werden in die laatste twee jaar en of deze weerkerend dan wel uitzonderlijk waren.
Reservekapitaal
Het is, als toekomstig koper, belangrijk om te weten hoeveel het reservekapitaal bedraagt. Het aanleggen van een reservekapitaal is sinds de wet van 18 juni 2018 naar de toekomst toe verplicht (bij nieuwbouw vanaf vijf jaar na datum van de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen van het gebouw). Enkel indien de vereniging van mede-eigenaars hier met een vier vijfde meerderheid van afstapt, zal dit reservekapitaal niet worden aangelegd.
Hou hier vooral rekening mee wanneer u van plan bent om een appartement in een oud gebouw te kopen. Zonder dat reservekapitaal of een te beperkt reservekapitaal zou u wel eens hoge sommen dienen te betalen wanneer er renovatiewerken op til zijn.
Tip: is er een groot reservekapitaal opgebouwd, dan weet u dat u voor toekomstige renovatiewerken in het gebouw minder zal moeten bijdragen.
Verdeelsleutel
U kan uit de afrekening ook afleiden welk deel van de algemene kosten door een mede-eigenaar betaald dient te worden. Dat kan gebaseerd zijn op het aantal aandelen, maar soms ook op afwijkende verdeelsleutels.
Zo betaalt de eigenaar van een gelijkvloers appartement bijvoorbeeld meestal niet mee voor het onderhoud van de lift. Staat er een renovatie van de lift gepland, is dat voor u als kandidaat-koper zeer belangrijk om te weten.De (afwijkende) verdeelsleutels kan U terugvinden in de statuten van de vereniging van mede-eigenaars.
De notulen
Ook in de notulen staat heel wat informatie voor de potentiële koper. De syndicus bezorgt aan de informatieplichtige de notulen van de algemene vergadering van de afgelopen drie jaar. De informatieplichtige zal deze informatie vervolgens ter beschikking van de kandidaat-koper stellen.
Renovaties
Als er geen of onvoldoende reservekapitaal is voor bepaalde renovaties waarover al dan niet een beslissing genomen is, is het aangewezen dat u als kandidaat-koper een extra budget voorziet tot dekking van deze mogelijke bijkomende kosten.
Bijkomende tips
Aanslepende problemen
Bepaalde punten die jaarlijks terugkomen, kunnen wijzen op een aanslepend en moeilijk oplosbaar probleem. Dat kan bijvoorbeeld gaan over een geschil met een aanpalend appartementsgebouw of om grondwater-problemen in de kelder of andere technische en juridische problemen. In dit geval kan u zich grondig laten informeren door de syndicus of de verkoper.
Volmacht van de verkoper
Het is aan te raden om als toekomstig eigenaar een volmacht te verkrijgen voor het bijwonen van algemene vergaderingen die plaats vinden tussen de ondertekening van het compromis en de authentieke akte. Dit kan met de verkoper overeen gekomen worden. U kan op die vergaderingen meteen mee beslissen over wat belangrijk is voor u als toekomstig eigenaar en u een beeld vormen van de financiële impact ervan.
Bekijk niet enkel de maandelijkse provisie, maar ook de effectieve jaarlijkse afrekening, hoeveel reservekapitaal er opgebouwd is en welke verdeelsleutel er geldt. Ga in de notulen na welke renovaties er eventueel op komst zijn en of er bepaalde aanslepende problemen zijn. Is er iets onduidelijk, kan u uitleg vragen aan de syndicus of de verkoper.