Stel dat de eigenaar van een gelijkvloers appartement waterschade heeft. Na onderzoek blijkt dat de schade veroorzaakt is door de gebrekkige waterkering van een buitenmuur. Water sijpelt binnen langs de muur die grenst aan een koertje waar alleen dit appartement toegang toe heeft. Wie komt hier tussen om de schade te vergoeden? De individuele mede-eigenaar of de Vereniging van Mede-Eigenaars (VME)? Recente rechtspraak geeft het antwoord.
Waar ligt de oorzaak van de waterschade?
- Als de oorzaak van de schade in het individuele appartement ligt, dan is de eigenaar zelf verantwoordelijk.
- Is de schade veroorzaakt door een gebrek aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw, dan komt de VME tussen.
Zo eenvoudig is de regel. Als de oorzaak niet meteen duidelijk is, dan moet een deskundig onderzoek uitwijzen waar het probleem ligt.
Is de buitenmuur privatief of gemeenschappelijk?
In dit geval is de oorzaak duidelijk. De waterkering in de buitenmuur naar het koertje werkt niet zoals het hoort. De vraag wordt hier: Is deze specifieke buitenmuur privatief? Het is toch enkel maar één eigenaar die toegang heeft tot het koertje? Of horen de buitenmuren van het gebouw bij de gemeenschappelijke delen?
De VME van dit gebouw oordeelde hier dat de waterkering privatief was. Omdat ze enkel nut had voor het ene appartement op het gelijkvloers. De VME weigerde dus tussen te komen in de afhandeling van de waterschade. Maar was dit wel een juiste inschatting?
Raadpleeg de basisakte van het gebouw
Normaal moeten alle privatieve en gemeenschappelijke delen duidelijk benoemd worden in de basisakte van het gebouw. Bij discussie is het antwoord eenvoudig na te kijken in de basisakte. De praktijk leert echter dat vele akten verouderd zijn en vaak onnauwkeurig of onvolledig. Maar ook in dat geval is er een oplossing. De wet voorziet dat, als de basisakte onduidelijk is, alle delen die bestemd zijn voor het gebruik van enkele of alle mede-eigenaars bij de gemeenschappelijke delen horen.
Wat met het dak van een gebouw?
Het dak hoort (bijna) altijd tot de gemeenschappelijke delen. Ook al is het duidelijk dat de eigenaar van een gelijkvloers appartement hier een minder rechtstreeks nut heeft dan de eigenaar van een appartement vlak onder het dak. Toch neemt de rechtspraak aan dat het dak van een gebouw gemeenschappelijk is, tenzij uitdrukkelijk anders voorzien in de basisakte.
Is de waterkering dan ook gemeenschappelijk?
Inderdaad. De rechter (vred. Oostende, 31.03.2020) volgde dezelfde redenering als voor het dak. Ook de buitengevels van een gebouw, inclusief waterkeringen, behoren tot de gemeenschappelijke delen. Het argument dat deze specifieke waterkering enkel nut heeft voor de eigenaar van het gelijkvloers appartement, was volgens de vrederechter niet van toepassing.
Bij deze waterschade door een slechte waterkering moet de VME dus de vergoeding van de schade en de noodzakelijke herstelling op zich nemen.