Wie gaat voor deze herstelling betalen? De huurder of de verhuurder? Als u een woning huurt of verhuurt, dan is deze vraag u niet onbekend. Het is niet altijd even eenvoudig om te weten wie verantwoordelijk is. Er zijn herstellingen ten gevolge van schade, periodiek onderhoud aan toestellen, schade door overmacht, schade door slijtage. De laatste jaren zijn de regionale huurwetten gelukkig duidelijker geworden.
Meer duidelijkheid
Partijen hadden het vroeger vaak moeilijk om uit te klaren welke herstellingen ten laste zijn van de huurder en welke de verhuurder op zijn kosten dient uit te voeren.
Het Burgerlijk Wetboek voorzag onder de hoofding “Algemene bepalingen betreffende de huur van onroerende goederen” algemene principes en enkele voorbeelden. De wetgever was heel zuinig in zijn voorbeelden. Bovendien waren de meeste verouderd en beantwoordden ze niet aan de huidige inrichting van gebouwen. Daarom werd vaak geoordeeld op grond van de gebruiken en de rechtspraak.
De nieuwe regelgeving in het kader van de regionalisering van de huurwetgeving schept meer duidelijkheid voor de huurder en verhuurder.
Algemeen – Ten laste van de huurder
Een herstelling is ten laste van de huurder wanneer:
- het een zogenaamde ‘kleine huurherstelling‘ of onderhoudsherstelling betreft;
- het defect het gevolg is van een gebrek aan onderhoud dat de huurder moet uitvoeren;
- deze de schade had kunnen voorkomen of beperken door de verhuurder tijdig te verwittigen;
- hij zelf beschadigingen of verliezen heeft veroorzaakt, of wanneer deze veroorzaakt zijn door toedoen van zijn huisgenoten of onderhuurders.
Algemeen – Ten laste van de verhuurder
Alle andere herstellingen die nodig zijn voor een normaal gebruik van het verhuurde goed zijn voor de verhuurder. Doorgaans worden deze ‘grote huurherstellingen‘ genoemd.
Als het defect te wijten is aan overmacht of slijtage is de herstelling ten laste van de verhuurder, ongeacht de aard van de herstelling.
Uitzonderingen
Enkel in huurovereenkomsten mbt de hoofdverblijfplaats van de huurder die afgesloten werden voor 18 mei 2007 was een afwijkende clausule rechtsgeldig. In bepaalde huurovereenkomsten van professionele verhuur of handelshuur kan vandaag ook nog afgeweken worden van dit principe. Gelet op de complexiteit van de materie is het aangewezen om bij onze juridische dienst te informeren over de geldigheid van dergelijke clausule.
Verschillen per gewest
De huurwetgeving is regionale materie. De lijst van de herstellingen ten laste van huurder of verhuurder verschilt in ons land dus ook per gewest.
Onroerend goed voor bewoning in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De Brusselse regering heef een niet-limitatieve lijst opgesteld met de belangrijkste verplichtingen rond herstellingen en onderhoud. Deze is bindend voor de huurder en de verhuurder.
Deze lijst is van toepassing op alle huurcontracten die betrekking hebben op een woning (met uitzondering van toeristische logies) en is vastgelegd in het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 23 november 2017 “tot invoering van een niet-limitatieve lijst van herstellingen en onderhoudswerken die, op dwingende wijze, ten laste van de huurder of op dwingende wijze, ten laste van de verhuurder zijn en die vermeld zijn in artikel 223 van de Wooncode”. Onze leden kunnen deze lijst op aanvraag verkrijgen.
“Alle herstellingen die nodig zijn voor een normaal gebruik van het verhuurde goed zijn voor de verhuurder. Doorgaans worden deze ‘grote huurherstellingen’ genoemd”.
Onroerend goed voor bewoning in het Waals Gewest
De Waalse regering heeft eveneens een niet-limitatieve lijst van huurherstellingen opgesteld met daarin de belangrijkste verplichtingen rond herstellingen en onderhoud ten laste van de huurder of verhuurder.
De lijst is vastgelegd in het besluit van de Waalse Regering van 28 juni 2018 “tot vaststelling van de bijlagen voor elk type huurovereenkomsten, de lijst van de energiebesparende werken en de lijst van rechtspersonen die gemachtigd zijn om de glijdende huurovereenkomst toe te passen in uitvoering van het decreet van 15 maart 2018 betreffende de woninghuurovereenkomst”. Deze lijst is bindend in geval van huurcontracten met betrekking tot het goed dat de huurder bestemd heeft als hoofdverblijfplaats.
Het Waalse Woninghuurdecreet is niet enkel van toepassing op nieuwe woninghuurcontracten gesloten vanaf 1 september 2018 (datum van inwerkingtreding), doch in grote mate ook op lopende huurcontracten.
Onroerend goed voor bewoning in het Vlaams gewest.
Voor onroerende goederen in het Vlaams Gewest moet een onderscheid gemaakt worden tussen huurcontracten gesloten vóór en vanaf 1 januari 2019. Op de (schriftelijke) huurcontracten van vóór deze datum blijven de huidige bepalingen van gemeen recht voorzien in het Burgerlijk Wetboek en de bepalingen van de Woninghuurwet van 20 februari 1991 van toepassing. Op de andere huurcontracten zal het nieuwe Vlaamse Huurdecreet van toepassing zijn.
De Vlaamse regering heeft een lijst opgesteld van kleine herstellingen waarvoor de huurder in principe instaat. Alles wat daar niet onder valt, moet toebedeeld worden aan de huurder of de verhuurder volgens het algemene verdelingsprincipe, zoals vermeld in artikel 26 van het Vlaams Woninghuurdecreet. Contractuele afwijkingen van de lijst zijn toegestaan voor zover zij in het voordeel van de huurder zijn.
Het artikel 26 vermeldt: “De huurder is verantwoordelijk voor de kleine herstellingen. Daarnaast moet de huurder instaan voor enerzijds de herstellingen die nodig zijn door een gebruik in strijd met de bestemming of met een gebruik als een goede huisvader en anderzijds voor de herstellingen die nodig zijn door een tekortkoming aan zijn meldingsplicht bedoeld in artikel 28, §2, tenzij hij aantoont dat de verhuurder zonder melding tijdig kennis had van de nodige herstellingen. Herstellingen die alleen nodig zijn door ouderdom of overmacht, zijn echter ten laste van de verhuurder. De Vlaamse Regering stelt een lijst vast van kleine herstellingen, die in elk geval als kleine herstellingen moeten worden beschouwd. De partijen kunnen overeenkomen om de herstellingsplicht van de huurder, vermeld in het eerste lid, te beperken of uit te sluiten.”
“De lijst van de herstellingen ten laste van huurder of verhuurder verschilt per gewest”.