Tussen de aankoop van een nieuw te bouwen appartement of woning en de oplevering ervan verlopen vele maanden, soms zelfs jaren. De ‘wet Breyne’ (de wet op woningbouw) voorziet in een ruime bescherming van de consument.
Dit zijn de voorwaarden om een beroep te kunnen doen op die bescherming:
- het contract met aannemer/promotor/verkoper slaat op een te bouwen huis of appartement of op een grondige renovatie
- het gebouw moet hoofdzakelijk bestemd zijn voor huisvesting
- er moet ten minste één betaling gebeurd zijn voor de uiteindelijke oplevering
De wet geldt dus niet bij gewone verkoop van een afgewerkt huis of gebouw waarbij verschillende aannemers en vakmannen ingeschakeld worden.
Clausule
De wet Breyne verplicht de vermelding van de totaalprijs van het huis of appartement. Behalve de kosten van de authentieke akte en de overschrijving ervan én de fiscale heffingen, mag er in principe niets bovenop die prijs komen.
Deze globale prijs wordt opgesplitst in twee delen:
- het deel dat betrekking heeft op de grond en waarop registratie/verkooprechten moeten betaald worden
- het bouwgedeelte waarop B.T.W. verschuldigd is
De rechtspraak is erg streng voor clausules die bepalen dat er boven op de prijs nog 10% komt voor bijvoorbeeld studierechten en een veiligheidscoördinator.
De prijs zou door de bouwpromotor of de aannemer na verloop van tijd nog kunnen aangepast worden wanneer dit vooraf contractueel bepaald is. Die clausule wordt in de meeste contracten opgenomen omdat projecten jaren kunnen aanslepen.
Er worden wettelijk strikte grenzen opgelegd voor prijsverhogingen. Het enige wat werkelijk mag doorgerekend worden zijn schommelingen in de lonen en sociale lasten en schommelingen van de prijs van de in het bouwwerk gebruikte of verwerkte materialen, grondstoffen of producten.
Het grondgedeelte kan nooit herzien worden, verder kan dat wel met 80% van de waarde van het gebouw. Is de prijsherziening een gevolg van loonsverhoging en sociale lasten, mag dat maximum 50% invloed hebben op de vooraf gestelde prijs van het gebouw.
Deze toegelaten loonschommelingen worden vastgelegd door het paritair comité van de bouw.
Prijsstijging van de producten wordt op dezelfde manier bekeken en behandeld door ‘de commissie van de prijslijst der bouwmaterialen’.
Wat als de bouwwerken vertraging oplopen?
Als dat het gevolg is van een fout van de bouwpromotor mag er geen prijsverhogingen worden toegepast. De bouwpromotor mag geen voordeel uit zijn eigen wanprestaties halen.
Bij een vertraging moet de aannemer of promotor een schadevergoeding betalen van minstens de normale huurprijs van het afgewerkte goed waarop de overeenkomst betrekking heeft.
Een verhoging van prijzen mag wel, als de vertraging aan overmacht te wijten is, zoals tijdens een uitzonderlijk harde winter waarin de werken tegengehouden worden.
Het is verplicht de startdatum van de werken en de uitvoering- of leveringstermijnen te vermelden in het contract.
Om achteraf niet zelf aansprakelijk te zijn, zal de notaris erop toezien dat de wet Breyne van toepassing is bij de verkoop van een nieuwbouw op plan. Hij zal de verplichte vermeldingen opnemen in de authentieke akte en de verplichte documenten bij de verkoopakte voegen.
Bankwaarborg
De wet Breyne legt voor de betaling van de totaalprijs strikte regels op:
- er mag bij het compromis maximaal 5% van de totaalprijs als voorschot gevraagd worden
- bij het verlijden van de akte bij de notaris kan de prijs gevraagd worden van het grondaandeel en de al uitgevoerde werken (het al betaalde voorschot zal hierin verrekend worden)
- het saldo moet in schijven betaald worden en mag de prijs van het al uitgevoerde werk niet overstijgen
- er mogen door de aannemer of bouwpromotor geen betalingen gevraagd worden voor werken die nog niet zijn uitgevoerd
De schending van dit principe kan een geldboete of zelfs een gevangenisstraf opleveren.
Om de consument nog meer te beschermen tegen eventuele faillissementen van de bouwpromotor gelden ook nog deze twee maatregelen:
- de promotor is verplicht om een bankwaarborg te stellen
- de koper wordt eigenaar van het gebouw naarmate de werken vorderen.
Zo blijft het al opgerichte deel buiten het vermogen van de bouwpromotor, wat van belang is als hij tijdens het bouwproces failliet gaat.
Enkel wanneer dat contractueel bepaald is, kan de bouwpromotor of de aannemer de prijs na verloop van tijd nog aanpassen. Omdat projecten makkelijk twee a drie jaar duren, is in de meeste contracten zo’n clausule opgenomen.