In dit artikel over energie in vastgoedprojecten komt ook Tom Van Campenhout, zaakvoerder van 03beheer, aan het woord.
De energierenovatie van een appartementsgebouw is zelden eenvoudig. Wie de verwarming, de isolatie of de zonnepanelen wil vernieuwen, botst al snel op de vraag wie dat betaalt en beheert binnen de vereniging van mede-eigenaars. Steeds vaker schuiven projecten die installatie door naar een externe partij, een zogenaamde ESCO, onder de noemer energy as a service. Als syndicus die dagelijks met dat soort dossiers bezig is, legt Tom Van Campenhout uit hoe zo’n prijsformule is opgebouwd en waarom dit model voor veel gebouwen dé manier is om aan de strengere energie en klimaatnormen te voldoen zonder dat de bewoners alles in één keer op tafel moeten leggen.
Artikel uit De Tijd, 28 augustus 2026.
Tekst: Robbe Van Lier.
Almaar meer grote nieuwbouw- en renovatieprojecten maken gebruik van ‘energy as a service’, waarbij niet de eigenaars, maar een extern bedrijf de energie-installatie van het gebouw bezit. Hoe werkt een zogenaamde ESCO, een energy service company? Wat kost het? En is het een goed idee?
De essentie
- Vastgoedprojecten laten energie-installaties steeds vaker beheren door een externe dienstverlener, een zogenaamde ESCO.
- De eigenaars betalen voor energy as a service: gebruik en onderhoud via lange contracten.
- Het model ontzorgt en helpt de energietransitie, maar vraagt duidelijke afspraken in de mede-eigendom.
Een appartementsgebouw, rusthuis, school of overheidskantoor waar de verwarmingsinstallatie geen eigendom is van wie het gebouw bezit, maar van een extern bedrijf? Het komt steeds vaker voor. Dat komt doordat het principe van energy as a service een opmars maakt in ons land.
Vergeet daarbij het klassieke opzet waarbij de eigenaar van een gebouw een installateur aanstelt om bijvoorbeeld een nieuwe verwarmingsinstallatie of zonnepanelen te plaatsen. Zodra de installatie geplaatst is, behoort ze toe aan het gebouw en is de eigenaar van het gebouw ook de eigenaar van de installatie. Logisch, toch?
Overgewaaid uit de VS
Maar ESCO-bedrijven veranderen die logica. ESCO staat voor energy service company. Het principe komt overgewaaid uit de Verenigde Staten. Zulke bedrijven bieden energieoplossingen aan voor grote gebouwen, zoals woontorens en andere grote woonprojecten, woonzorgcentra, scholen en andere publieke ruimtes.
In de praktijk is de ESCO verantwoordelijk voor het ontwerp, de ontwikkeling, de realisatie en de installatie van de energie-installatie, waarna ze ook de exploitatie en het onderhoud ervan op zich neemt. In ruil betaalt de eigenaar van het gebouw voor de geleverde diensten en het gebruik.
ESCO’s bieden een energiedienst aan. Denk aan verwarming, koeling of de productie van groene stroom, bijvoorbeeld uit zonnepanelen. De ESCO zorgt voor de installatie en het onderhoud, terwijl de klant betaalt voor het gebruik.
JASPER VAN EEGHEM
COMMERCIEEL DIRECTEUR WATTSON
Dat gebeurt doorgaans met een langdurige overeenkomst van bijvoorbeeld tien, twintig of zelfs dertig jaar. Na afloop van het contract kan de overeenkomst vernieuwd worden of gaat de installatie over naar de eigenaar van het gebouw. In sommige gevallen neemt de ESCO de initiële investering, of een deel ervan, op zich. Maar ook de eigenaar kan instaan voor de investering.
Breed begrip
Op zich is ESCO een breed begrip’, zegt Jasper Van Eeghem, commercieel directeur van Wattson, dat zich als ESCO vooral toelegt op renovatieprojecten in commerciële gebouwen, zoals woonzorg- of winkelcentra. ‘ESCO’s bieden een energiedienst aan. Denk aan verwarming, koeling of de productie van groene stroom, bijvoorbeeld uit zonnepanelen. De ESCO tekent voor de installatie en het onderhoud, terwijl de klant betaalt voor het gebruik ervan.’
Met een voorbeeld maakt Van Eeghem duidelijk wat Wattson precies doet. ‘We zijn begonnen in grote woonzorgcentra. Dat zijn vaak verouderde gebouwen uit de jaren 70 of 80. De energiefactuur is hoog en de centrale verwarming is aan vernieuwing toe, maar de kosten om die te vervangen zijn hoog.’
In dat geval doen de eigenaars een beroep op ons. We gaan na welke nieuwe installatie het geschiktst is, hoeveel besparing die kan opleveren, hoe groot de investering is en welke bijkomende maatregelen eventueel nodig zijn. Daarbij bekijken we het volledige energiehuishouden van dat gebouw.’
Regie in handen nemen
Vervolgens neemt Wattson de regie van de werken in handen. ‘We zijn zelf geen installateur, maar brengen wel de kennis, de mensen en de financiering samen om energetische ingrepen uit te voeren. Vergelijk ons met een soort hoofdaannemer.’
Die werken omvatten doorgaans niet alleen de nieuwe verwarmingsinstallatie, maar vaak ook andere energiegerelateerde maatregelen, zoals bijkomende isolatie, nieuwe ramen en de plaatsing van zonnepanelen, laadpalen of batterijen. ‘We bekijken het volledige energetische plaatje van het gebouw en maken energetisch én economisch de efficiëntste keuze.’
Concreet betekent dat bij de renovatie van grote gebouwen steeds vaker de transitie naar een gemeenschappelijke warmtepomp of een hybride systeem: een warmtepomp in combinatie met een gasketel.
Schaalgrootte
Jeroen Rabaey is CEO van de Gentse energiespecialist Noven, die zich als ESCO in nieuwbouwprojecten heeft gespecialiseerd. Hij werkt in Leuven mee aan de ontwikkeling van Burenberg, een nieuwe stadswijk waar tientallen (sociale) woningen, studentenkamers, colivingkamers, een woonzorgcentrum en assistentieflats komen.
In elk van die projecten bezitten de (toekomstige) eigenaars niet zelf de installatie waarmee ze hun woning zullen verwarmen of koelen, maar is Noven de eigenaar. Voor de meeste nieuwbouwprojecten maakt het gebruik van geothermie, waarbij via diepe boringen de warmte en de koelte van de aarde via een warmtewisselaar in de gebouwen gebruikt wordt.
‘We staan in voor de investering, de realisatie, het beheer en het onderhoud’, legt Rabaey uit. Net als bij de renovatieprojecten van Wattson moet het gaan om gemeenschappelijke installaties en is voldoende schaalgrootte van belang om de projecten rendabel te krijgen.
Prijsformules
Voor de eindgebruiker betekent het gebruik van een ESCO in principe meer zekerheid over de kosten van zijn energiefactuur. ‘ESCO’s kunnen meerdere prijsformules hanteren’, weet Tom Van Campenhout, syndicus voor 03 Beheer, dat zo’n 8.000 appartementen in en om Antwerpen beheert, waaronder nieuwbouwappartementsgebouwen die met een ESCO werken. Hij is ook bestuurder bij het vastgoednetwerk CIB.
Vaak worden de kosten opgesplitst in drie delen: een vaste kostprijs voor de installatie, een vaste kostprijs voor het onderhoud en een variabele kostprijs voor het verbruik.
TOM VAN CAMPENHOUT
SYNDICUS BIJ 03 BEHEER
‘In woonprojecten worden de kosten doorgaans opgesplitst in drie delen: een vaste kostprijs voor de installatie, een vaste kostprijs voor het onderhoud en een variabele kostprijs voor het verbruik’, legt hij uit. ‘Dat zijn de drie hoofdcomponenten van elk prijsmodel. Al verschilt de precieze invulling van bedrijf tot bedrijf.’
Wattson garandeert zijn gebruikers na de renovatie een lager energieverbruik dan voordien. Daarbij gaan ESCO’s uit van wat ze de total cost of ownership noemen, de totale kostprijs van zowel de installatie, het verbruik als het onderhoud.
‘Altijd gaan we na wat de investeringskosten zijn en wat het financieel rendement is, rekening houdend met het verwachte verbruik en de kostprijs van de installatie, het onderhoud en de energie. Een warmtepomp is bijvoorbeeld duurder in installatie dan een gasketel. Maar tegelijk zal de gasprijs wellicht blijven stijgen. Door bijvoorbeeld de installatie van zonnepanelen of bijkomende isolatie kan het geheel van de installatie, inclusief de warmtepomp, wel rendabel worden’, zegt Van Eeghem.
Ga voor een gemiddeld appartement van 80 vierkante meter uit van zo’n 100 euro per maand voor verbruiks-, installatie- en onderhoudskosten van verwarming en koeling. Sanitair warm water wordt afzonderlijk afgerekend.
JEROEN RABAEY
CEO VAN NOVEN
Als onze installatie nog efficiënter werkt dan vooraf ingeschat en we dus meer besparing realiseren dan verwacht, gaat de helft van het voordeel naar de gebruiker en de andere helft naar ons’, zegt Van Eeghem.
In een nieuwbouw is er geen ‘voorsituatie’’, legt Rabaey van Noven uit. ‘We garanderen dat de gebruikers niet meer betalen dan wanneer ze een individuele lucht-waterwarmtepomp zouden gebruiken. Ga voor een gemiddeld appartement van 80 vierkante meter uit van zo’n 100 euro per maand, voor verbruiks-, installatie- en onderhoudskosten van verwarming en koeling. Sanitair warm water wordt afzonderlijk afgerekend.’
Ontzorging
De contracten die ESCO’s aangaan met de eigenaars van de gebouwen variëren van zo’n 10 jaar bij renovatieprojecten door Wattson tot 30 jaar in de nieuwbouwprojecten van Noven. Gedurende die tijd garanderen de ESCO’s het beheer, het onderhoud en de herstelling van de installaties, afhankelijk van de precieze invulling van de contracten. Nadien gaan de installaties doorgaans over naar de eigenaar – of kan een nieuw contract worden aangegaan.
Het grote voordeel voor een VME (vereniging van mede-eigenaars, red.) is de ontzorging, het onderhoud, de opvolging en de risicoverdeling’, zegt Tom Vandermeersch, de oprichter van Appartementor, een onafhankelijke consultant voor VME’s en syndici. ‘Bovendien maakt een ESCO grote energetische investeringen haalbaarder voor eigenaars, omdat niet alle investeringskosten noodzakelijkerwijs onmiddellijk door de mede-eigenaars moeten worden gedragen. Zeker voor VME’s met geen of weinig reservekapitaal is dat een opportuniteit.’
Het is dé manier om zowel bij nieuwbouw als bij renovatie aan de steeds strengere energie- en klimaatnormen te voldoen. Je kan naar een beter energielabel gaan zonder dat je als bewoner de centen meteen zelf volledig op tafel moet leggen.
TOM VAN CAMPENHOUT
SYNDICUS BIJ 03 BEHEER
Al maakt een ESCO zo’n investering uiteraard niet gratis. De kosten worden anders gefinancierd en over een lagere periode gespreid, maar ook de ESCO moet haar investering, financieringskosten en het risico dat ze neemt terugverdienen.
Het is dé manier om zowel bij nieuwbouw als bij renovatie aan de steeds strengere energie- en klimaatnormen te voldoen’, zegt syndicus Van Campenhout. ‘Je kan naar een beter energielabel gaan – wat vroeg of laat toch moet gebeuren – zonder dat je als bewoner de centen meteen zelf volledig op tafel moet leggen. Bovendien biedt een ESCO doorgaans een volledig pakket, van installatie, onderhoud en beheer.’
En in tegenstelling tot in oude appartementsgebouwen, waar de verrekening van het (gemeenschappelijk) verbruik vaak tot discussies leidt, zal de ESCO in de meeste gevallen individuele meters voorzien, zodat het reële individuele verbruik aangerekend wordt.
Specialistenwerk
Rabaey, van het Gentse Noven, wijst nog op een ander aspect. ‘De energietransitie maakt de zaken een stuk complexer en technischer’, zegt hij. ‘Een warmtepomp is niet alleen duurder dan een klassieke gasketel, maar vereist ook een meer verfijnde afstelling om optimaal te functioneren.’
Daarbij komt nog dat de elektriciteitsprijs een stuk ingewikkelder is dan die van gas. Die laatste is voor een VME doorgaans voor minstens een maand dezelfde. Terwijl de elektriciteitsmarkt met kwartierprijzen werkt. Om een installatie zo rendabel mogelijk te maken, moet je daarop inspelen.
‘Dat is specialistenwerk’, zegt Rabaey. ‘Voor veel VME‘s of syndici is dat beheer te complex. Wij maken die duurzame transitie eenvoudig, met duidelijke tarieven. Zo garanderen we onze klanten de laagste prijs.’
Eigendomsstructuur
Vandermeersch ziet energy as a service-modellen opmars maken in appartementsgebouwen. Maar de eigendomsstructuur maakt het niet evident. ‘Een appartementsgebouw heeft geen eigenaar die alleen kan beslissen’, legt hij uit. ‘Er zijn soms tientallen of zelfs honderden mede-eigenaars, elk met hun eigen financiële situatie en verwachtingen.’
De uitdaging bestaat erin een model te creëren waarbij tientallen individuele eigenaars zich voor een zeer lange termijn achter dezelfde energieoplossing scharen.
TOM VANDERMEERSCH
OPRICHTER APPARTEMENTOR
Jonge eigenaars beschikken vaak niet over de nodige financiële middelen, terwijl oudere eigenaars het nut van grote investeringen niet meer inzien. Een andere tegenstelling is die tussen eigenaars die in hun appartement wonen en doorgaans een langetermijnvisie hebben en eigenaars die verhuren, waarbij het kortetermijnrendement meer speelt.
‘De uitdaging bestaat erin een model te creëren waarbij tientallen individuele eigenaars zich voor een zeer lange termijn achter dezelfde energieoplossing scharen’, zegt Vandermeersch. ‘De rol van een syndicus om een consensus te helpen zoeken is ontzettend belangrijk. Zo moet het voor alle eigenaars duidelijk zijn wie welke verplichtingen aangaat. Ook belangrijk is dat afspraken blijven werken wanneer appartementen worden verkocht en dat duidelijk is wat er gebeurt bij een wissel van de syndicus. En het moet helder zijn welke risico’s bij onderhoud, defect of vervanging bij welke partij belanden’, zegt Vandermeersch.