Bij een collectieve verwarmingsinstallatie wordt het individuele gebruik van elke mede-eigenaar doorgaans gemeten via een aparte meter. Iedereen betaalt zo zijn correct deel van het totale verbruik zoals opgemeten door de calorimeter. Maar wat als een mede-eigenaar niet akkoord gaat met de meting? Kan dit betwist worden? De rechtbank van Veurne sprak zich in 2025 uit.
Hoe gebeurt de afrekening bij collectieve verwarming en elektriciteit?
In een appartementsgebouw worden alle gemeenschappelijke kosten, zoals collectieve elektriciteit, verdeeld over de mede-eigenaars. De manier waarop deze verdeling gebeurt, wordt vastgelegd in de statuten.
- Het verbruik van een collectieve verwarming wordt begrijpelijkerwijs niet zomaar door het aantal mede-eigenaars gedeeld. Aparte submeters meten het individuele verbruik per wooneenheid. Zo betaalt iedereen zijn correcte deel van de kosten.
- Andere kosten worden verdeeld volgens de quotiteiten. Denk aan:
- Onderhoud, herstelling of vernieuwing van de collectieve verwarmingsintallatie.
- Vaste kost voor het warmteverlies buiten de appartementen.
- En, mogelijk, ook verbruik van warm water.
Wat zijn quotiteiten?
Elke mede-eigenaar is voor een bepaald percentage eigenaar in het gebouw. Dit percentage wordt uitgedrukt in quotiteiten. Het juiste aantal quotiteiten van uw appartement hangt af van de oppervlakte, ligging, bestemming… en staat vermeld in uw verkoopsakte en in de statuten van het gebouw.
De quotiteiten bepalen onder meer uw aandeel in de gemeenschappelijke kosten en uw stemrechten op de algemene vergadering.
Betwisting van elektriciteitsafrekening
De rechtbank in Veurne deed uitspraak in de volgende betwisting: 1 mede-eigenaar kreeg een opvallend hoge elektriciteitsafrekening en argumenteerde dat de meting foutief was. Deze mede-eigenaar in had bovendien – zonder toestemming van de VME – zijn verwarming losgekoppeld van de collectieve installatie en aangesloten op een eigen elektriciteitsmeter.
Bewijslast ligt bij de mede-eigenaar
De rechter oordeelde dat de mede-eigenaar zelf dient te bewijzen dat de meting niet correct was. Het zuivere feit van een opvallend hoger verbruik, is op zich geen bewijs.
In dit geval kon de mede-eigenaar in kwestie de bewijslast niet leveren. Hij diende dus gewoon zijn aandeel in de afrekening te betalen.
Eenzijdig uitstappen kan niet
Bovendien stelde de rechtbank duidelijk dat een individuele mede-eigenaar niet eenzijdig, zonder toestemming van de VME, uit het collectieve verwarmingssysteem mag stappen.
Belang van goede statuten en communicatie
Dit individuele voorbeeld toont ons vooral aan dat goede afspraken en communicatie dé basis zijn voor een vlot beheer binnen mede-eigendom.
- Goede afspraken
- Duidelijke statuten
- Correcte en proactieve communicatie
Duidelijke afspraken voorkomen discussies achteraf. Deze afspraken worden vastgelegd in de statuten. De statuten vormen dan het kader waar zowel de mede-eigenaar als de VME op kunnen terugvallen.
Goede communicatie tussen alle partijen voorkomt misverstanden, versterkt het wederzijds vertrouwen en zorgt ervoor dat beslissingen efficiënt en respectvol kunnen worden genomen.