Laadpaal in uw appartementsgebouw: wat zijn de opties?

Op elke algemene vergadering horen we vandaag de vraag naar de installatie van een laadpaal. Elke VME zoekt samen met de syndicus naar een toekomstbestendig antwoord. Toch zijn er nog wel wat obstakels te overwinnen en vragen te beantwoorden. Syndici blijven bij de politiek aandringen voor een wettelijk kader en duidelijke regelgeving.

  • Ieder zijn laadpaal

    De elektrificatie van het wagenpark zit in een stroomversnelling. Momenteel zijn alleen de full electric bedrijfswagens fiscaal interessant. Ook meer en meer particulieren zijn geneigd om de stap te zetten naar een elektrische wagen. De actieradius van de meeste modellen is aanvaardbaar en de lage onderhoudskosten doen velen overstag gaan.

    Eigenaars van een modern appartement in de stad verwachten comfort. Daar hoort ook gemakkelijke toegang tot een laadpaal bij. Niemand wil na een zware werkdag nog op zoek gaan naar een vrije laadpaal ergens langs de openbare weg. Een laadpaal hoort op de eigen staanplaats aan het appartement.

    Lees ook: De Tijd interviewde Tom Van Campenhout, bestuurder van 03beheer, rond het actuele vraagstuk van de laadpaal. Lees hier het volledige interview.

    In de praktijk niet zo eenvoudig

    Mede-eigenaars die een eigen laadpaal wensen, verwijzen vandaag naar de wet op de mede-eigendom, en meer bepaald naar het “recht om kabels, leidingen en bijbehorende faciliteiten in of op de gemene delen aan te leggen voor werken die tot doel hebben om de infrastructuur op vlak van energie te optimaliseren”. Lees voor meer duiding ook ons blogartikel “Kabels en leidingen aanleggen in de gemene delen”.

    Tijdens de vorige regering verduidelijkte Minister Van Quickenborne echter in een parlementair antwoord dat een mede-eigenaar niet zonder toestemming van de VME een individuele laadpaal mag plaatsen, en dat de VME de toestemming hiervoor mag weigeren.

    Het plaatsen van individuele bekabeling wordt trouwens al snel letterlijk en figuurlijk een kluwen:

    • De kosten lopen snel op
    • Vaak tientallen meters kabel nodig per laadpaal
    • Kabels passeren door brandwerende compartimenten die achteraf opnieuw correct moeten worden afgedicht
    • Bij problemen (brand, kortsluiting, storingen op datakabels…) wordt het vaak erg moeilijk om een schuldige aan te duiden waardoor de VME opdraait voor de kosten
    • Een individuele laadpaal kan zorgen voor hoge piekvermogens op het net
    • Het totale beschikbare vermogen kan ontoereikend zijn
    • ….

    Dringend nood aan een wettelijk kader

    Rond het plaatsen van laadpalen in appartementsgebouwen werd nog altijd geen uniforme regelgeving en duidelijk wettelijk kader uitgewerkt. Syndici vragen al jarenlang aan de overheden om actie te nemen. Het uitblijven van regelgeving betekent elke dag een risico, zoals jammer genoeg onlangs aangetoond bij de ontploffing van een hybrideauto tijdens het laden, met enorme schade aan het appartementsgebouw tot gevolg.

    De pijnpunten zijn bekend en blijven al jaren zonder duidelijk antwoord.

    • Bij gebrek aan een wettelijke regeling worden vandaag nog steeds individuele laadpalen geplaatst. Het is nochtans duidelijk dat een collectief laadsysteem effectiever en veiliger is.
    • Een werkgever die een bedrijfswagen verleent, komt vaak ook tussen in de kosten van de laadpaal. Dit promoot voor een mede-eigenaar in die situatie opnieuw eerder het plaatsen van een individuele laadpaal. Ook op het vlak van arbeidsrecht dringt een regeling zich dus op.
    • Rond brandveiligheid van laadpalen in gemeenschappelijke garages geldt nog altijd geen duidelijke uniforme wetgeving. De afspraken kunnen nu zelfs per brandweerzone verschillen. Antwerpen kent bijvoorbeeld nog geen verplichte regelgeving, alleen een advies: de stad raadt aan om in de onmiddellijke omgeving van de centrale bedieningspost of in de hoofdingang van de parking een schakelaar te voorzien die de voeding van ieder laadstation/laadpaal voor elektrische voertuigen kan uitschakelen. De brandweer raadt bijkomend af om in overdekte parkings snellaadpalen/ snellaadstations (DC) te voorzien. Veel eigenaars vrezen trouwens dat er een verbod zal komen op laadpalen in ondergrondse parkings. Met een overheid die er in de steden alles aan doet om de wagen zoveel mogelijk uit het straatbeeld te bannen, lijkt de beslissing om alle wagens opnieuw op straat te laten opladen op het eerste zicht contradictorisch. Toch is die vrees de belangrijkste reden voor veel VME’s om de beslissing rond laadpalen uit te stellen.
    • Duidelijke richtlijnen rond de capaciteit van het elektriciteitsnet liggen vandaag ook nog niet klaar. Voor elk specifiek appartementsgebouw zou nochtans duidelijk en snel berekend moeten kunnen worden hoeveel laadpalen het net aankan. Het is aan de wetgever om dit samen met de netbeheerder Fluvius te bekijken.

    De syndicus zoekt antwoorden

    03beheer raadt de door haar beheerde VME ‘s aan om zelf een degelijke, ‘future-proof’ basisinfrastructuur te regelen en om te investeren in de noodzakelijke, bijkomende brandpreventiemaatregelen.

    Bedrijven zoals Blink Charging, Pluginvest, EWP, LoadtoGo… bieden heel goede oplossingen aan voor collectieve laadsystemen. Ze voorzien een nieuwe, bijkomende gemeenschappelijke elektriciteitsmeter waarop zij een vlakbandkabel aansluiten. De vlakbandkabel biedt de mogelijkheid om met een laag vermogen een optimaal laadvermogen te creëren. Deze wordt over de volledige omtrek van de garage geplaatst en ter hoogte van elke parking kan elke mede-eigenaar dan een privatief laadpunt aansluiten. Bijkomend zullen ze naast een internetaansluiting, een basisstation met load-balancing systeem (LBS) voorzien. Een LBS zorgt ervoor dat het beschikbare vermogen zo optimaal mogelijk wordt verdeeld en benut door de aanwezige afnemers.

    03beheer probeert dus binnen de mate van het mogelijke antwoord te bieden op de vragen van mede-eigenaars en VME’s maar ondervindt hier wel bepaalde moeilijkheden.

    • Als syndicus vragen we in het belang van de mededinging over het algemeen verschillende offertes op. Maar veel aanbieders rekenen een extra studiekost aan omdat een installatie voor een VME vaak toch samen gaat met een zekere complexiteit.
    • Het is zo dat binnen een VME beslissingen niet snel van de ene op de andere dag genomen kunnen worden. Een aanbieder dient ook rekening te houden met meer aanspreekpunten. De gemeenschappelijke infrastructuur staat namelijk los van de privatieve laadpalen waardoor er contracten met mede-eigenaars én met VME’s dienen afgesloten te worden.
    • Daarom is het in veel gevallen, zeker waar er specifieke noden zijn, aangewezen om een studiebureau een lastenboek te laten opmaken om op basis daarvan verschillende vergelijkbare offertes te kunnen ontvangen.

    Alle mede-eigenaars aan boord?

    Veel mede-eigenaars dringen bij de VME aan op een snelle aanpassing van de infrastructuur. Zij wensen comfort voor hun elektrische wagen en willen zo snel mogelijk een future-proof oplossing voor hun vastgoed-investering. Andere eigenaars zijn helemaal (nog) niet geïnteresseerd in de aankoop van een elektrische wagen. Zij beschouwen elke extra investering in basisinfrastructuur als nutteloos.

    Het federale regeerakkoord van 2025 nam al de maatregel om alle energetische renovaties in appartementsgebouwen bij gewone meerderheid (50%+1) in plaats van de vroegere 2/3 meerderheid te laten goedkeuren. Lees meer in het artikel “Gewone meerderheid volstaat voor energetische renovatie appartementsgebouw”.

    Toch blijft het in bepaalde gebouwen moeilijk om een collectieve laadinfrastructuur goedgekeurd te krijgen. In sommige nieuwbouwprojecten met een mix van jonge mede-eigenaars en investeerders zien we dat dit wel vlot lukt.

    Collectief laadpalensysteem: hoe verrekenen naar elke mede-eigenaar?

    • De energieleverancier factureert het gemeten verbruik van de nieuwe meter aan de VME. De nieuwe meter wordt exclusief gebruikt voor de laadpalengrid.
    • De laadpaalbeheerder, de firma die de laadpalengrid plaatst en het systeem beheert, factureert aan elke mede-eigenaar het eigen opgemeten verbruik (gemeten aan de laadpaal van elke mede-eigenaar).
    • De laadpaalbeheerder stort elke maand het bedrag van het verbruik terug aan de VME. De VME bepaalt het eenheidstarief. Dit tarief zal altijd hoger zijn dan het aangerekende markttarief om te vermijden dat de VME meer aan de energieleverancier zou betalen dan ze ontvangen heeft van de individuele mede-eigenaars. Het is erg belangrijk dat de syndicus nauw overlegt met de energieleverancier over dit tarief. Er mogen immers geen tekorten ontstaan.
    • Het is de bedoeling dat er elk jaar een overschot in de afrekening zit. Dit bedrag is ten gunste van alle mede-eigenaars die bijgedragen hebben aan de basisinfrastructuur.

    Wordt (hopelijk snel) vervolgd

    De evolutie naar een elektrisch wagenpark is alleszins ingezet. Elk gebouw dat op termijn een zeker comfortniveau wil behouden zal op een bepaald moment de investering in laadinfrastructuur moeten doen.

    Het is duidelijk dat een langetermijnvisie nodig is en dat een gemeenschappelijke installatie van laadpalen wenselijk is. Een wettelijk kader met duidelijke regelgeving is nu dringend nodig om heel wat vragen op te lossen en onzekerheid weg te nemen.

    Verwante artikelen